En hier een greep uit 2023

‘Studentenhuisvesting blijft ijzersterke beleggingscategorie‘

Een versie van dit artikel werd door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 13 november  2023

‘Het is onbegrijpelijk dat niet meer investeerders actief zijn in het segment van huisvesting voor studenten en young professionals’, zegt een ontwikkelende belegger die zelf inmiddels enkele honderden micro-living units heeft gerealiseerd. ‘Waar veel beleggers nu afhaken, zie ik een markt met een stabiele vraag, een tekort aan goede producten en een uitstekend rendement.’

Studentenhuisvesting maakt momenteel een snelle evolutie door. Van oudsher huurt een student een kamer bij een hospita of komt hij terecht in een studentenhuis dat in bezit is van de onderwijsinstelling, een studentenvereniging of een particulier.

De laatste tien jaar is een nieuw concept in opmars, dat van micro-living. Het betreft studio’s en compacte appartementen van 20 tot 40 m2, volledig ingericht en bedoeld voor studenten, starters, young professionals en steeds vaker ook voor ouderen. Internationale studenten en expats maken dankbaar gebruik van dit concept dat door Greystar als eerste op het Europese continent op grote schaal wordt uitgerold.

MARKTOMVANG

Volgens cijfers van Savills is in de eerste drie kwartalen van 2022 in Europa een bedrag van € 11, 7 mrd geïnvesteerd in PBSA (Purpose Built Student Accommodation). Dit is een groei van 130% in vergelijking met dezelfde periode in 2021. Deze score is neergezet dankzij een aantal grote transacties die vorig jaar hebben plaatsgevonden.

Data van Cushman & Wakefield laten zien dat netto aanvangsrendementen vorig jaar varieerden tussen 3,5% in Kopenhagen tot 6,0% in Sevilla. In Amsterdam bedroeg deze 4,16%, in Den Haag 4,57%.

Vanwege de grote vraag naar en het gebrek aan aanbod van dit type huisvesting zijn huursommen vorig jaar in heel Europa eveneens fors gestegen, met als koploper Warschau waar de huurprijs 22% omhoog ging.

De meeste Europese landen zien een toename van internationale studenten; Nederland is koploper met een groei van 11%. De aantrekkingskracht van Nederland op internationale studenten maakt de markt van studentenhuisvesting extra complex. 

Volgens het CBS is het aantal buitenlandse studenten in het hoger onderwijs de afgelopen acht jaar verdubbeld. In het studiejaar 2022/2023 waren er bijna 123.000 internationale studenten in ons land ofwel 15% van alle studenten aan hogescholen en universiteiten. Het grootste deel van de internationale populatie is afkomstig uit Europa, vooral uit Duitsland.

GROTE IMPACT

De toevloed aan (internationale) studenten heeft een grote impact op de markt van studentenhuisvesting en micro-living. Verwacht wordt dat het aantal studenten dat in 2020 geen kamer of appartement kon vinden in het studiejaar 2024/2025 ruimschoots zal zijn verdubbeld tot ruim 50.000.

De situatie wordt alleen maar ernstiger, zegt Tjeerd Hoes, mede-oprichter en managing partner van The Citylifer, een van de nieuwe aanbieders op deze markt.

Hoes constateert dat het probleem bij studentenhuisvesting uit vier onderdelen bestaat: de aantallen studenten groeien jaar-op-jaar; door het renteniveau en de regulering van de huurmarkt wordt er bijna geen nieuw aanbod bijgebouwd; bestaand vastgoed mag niet worden omgezet naar studentenwoningen en de kamerverhuur wordt steeds verder ingeperkt; en de doorstroming ontbreekt, er is na het afstuderen geen goede woonoplossing waardoor afgestudeerden in studentenhuizen blijven zitten.

Een afgelopen zomer gelanceerd nationaal actieplan moet de pijn in de markt verlichten door de realisatie van 60.000 extra studentenwoningen tegen 2030. Lennard van Veen, PBSA-taxateur bij Cushman & Wakefield, ziet hierdoor tegenwoordig veel aanvragen voor taxaties van tijdelijke (flexibele) studentenwoningen voorbijkomen. In vrijwel alle studentensteden springen deze modulaire complexen als paddestoelen uit de grond. Ze worden meestal gerealiseerd door de plaatselijke woningcorporatie.

MARKT STILGEVALLEN

Frank Verwoerd, Hoofd Research van CBRE, ziet dat de beleggingsmarkt in Nederland in het segment studentenhuisvesting dit jaar geheel is stilgevallen. In de periode 2012 – 2019 is het volume steeds toegenomen. Het topjaar was volgens hem 2018 met een volume van circa € 600 mln. 

Sindsdien is de dynamiek in dit beleggingssegment weggevloeid met dit jaar vooralsnog als dieptepunt. In de afgelopen maanden heeft alleen woningcorporatie SSH in Utrecht 355 woningen voor studenten gekocht. Mogelijk kunnen er in december nog een aantal transacties worden genoteerd.

Verwoerd schrijft de stilte toe aan het gebrek aan goed product, hoge bouwkosten, de opgelopen rente en de maatregelen die demissionair minister De Jonge in het vooruitzicht heeft gesteld, waardoor beleggers huiverig zijn geworden. Het is het beeld dat de gehele woningmarkt laat zien, en dit segment is daarop geen uitzondering. 

Aanvangsrendementen ontwikkelen zich negatief. Waar het in Amsterdam op 2,7% lag is het inmiddels gestegen naar 4%. In de andere studentensteden is het beeld vergelijkbaar. Het realiseren van nieuwe complexen krijgen beleggers daarom niet meer rondgerekend, aldus Verwoerd.

Mark Kuijpers, senior managing director van Greystar, herkent de grote terugval van transacties dit jaar. Ook hij wijst naar het renteniveau waardoor het rendement niet meer positief afwijkt van alternatieve beleggingsproducten. Tevens is door de huidige rentestand en de hoge bouwkosten nieuwbouw voor velen niet meer haalbaar. Tenslotte speelt het politieke klimaat de markt parten.

CORPORATIES GROOTSTE BEZITTERS

De belangrijkste spelers in het segment van studentenhuisvesting zijn nog steeds de woningcorporaties en de particuliere huizenbezitters. Volgens Verwoerd is anno 2023 40% van de studentenhuisvesting in Nederland in handen van corporaties, 34% van particuliere beleggers. Institutionele beleggers en PBSA- operators bezitten 8%, 4% is eigenaar-gebruiker en 10% zijn overige bezitters. 

Inmiddels kent de Nederlandse markt ook aanbieders als de Belgische Xior, Student Hotel en de Duitse IC Netherlands, waarbij deze drie zich nadrukkelijk afficheren als aanbieders van PBSA’s. Ook corporaties als Duwo en SSH zijn actief in dit segment.

Xior is een grote speler in Nederland en België. In het halfjaarverslag 2023 wordt vermeld dat de Nederlandse portefeuille (6260 eenheden) een boekwaarde heeft van € 934 mln. De waarde van in aanbouw zijnde projecten is € 132 mln.

De grootste aanbieder op de Nederlandse markt is Duwo. Zij had ultimo 2021 25.500 units in eigendom plus ruim 8000 in beheer. De stichting concentreert zich op de steden Amsterdam, Leiden, Delft, Den Haag en de regio Utrecht terwijl Xior aanwezig is in 15 steden. 

SSH Student Housing is een woningcorporatie in de Nederlandse steden Amersfoort, Groningen, Rotterdam, Zeist, Bunnik, Tilburg, Utrecht en Zwolle. SSH heeft ongeveer 19.000 woningen voor jongeren en studenten. Bij de corporaties en aanbieders als Duwo, SSH en Xior gaat het in hoofdzaak om de traditionele studentenkamer, niet om een full service easy living concept waarbij aanvullende woonservices een belangrijke rol spelen.

Inmiddels evolueert de markt naar meer full-service concepten waarin huurders compleet ingerichte studio’s en appartementen huren en veel nadruk wordt gelegd op gemeenschappelijke ruimten waar de bewoners met elkaar kunnen recreëren en werken. Het ontmoeten is een speerpunt in dergelijke concepten.

Volgens Roel Timmermans van Cushman & Wakefield was Greystar een van de eerste die de markt is gaan professionaliseren met de introductie in Europa van zijn micro-living concept. De investeerder, ontwikkelaar en operator is in 2015 in Nederland begonnen met de uitrol op het Europees vasteland van het OurDomain-concept voor betaalbaar wonen. Inmiddels zijn er ook serviced living complexen in Duitsland, Ierland, Spanje en Frankrijk. In Nederland heeft Greystar op dit moment circa 6000 units operationeel waarvan ongeveer 3000 studentenwoningen.

‘OOK NU AANTREKKELIJKE MARKT’

Een Nederlandse ontwikkelende belegger van huisvesting voor studenten en young professionals met een portefeuille van ongeveer 600 studio’s en appartementen over meerdere complexen in Nederland, rekent voor hoe aantrekkelijk deze markt is. Dat geldt wat hem betreft ook onder de huidige omstandigheden met de hoge bouwkosten en rente en de verwachte maatregelen van De Jonge.

Hij verhuurt zijn zelfstandige units die allemaal een hoog niveau van afwerking hebben, niet alleen aan studenten maar vooral aan starters op de arbeidsmarkt. Zijn huurders zijn net afgestudeerd en beginnen aan hun eerste baan. De studio’s zijn vaak tussen de 30 m2 en 40 m2 en voorzien van een complete keuken met inbouwapparatuur en een luxe badkamer. Ook zijn ze vaak al voorzien van vloeren en gordijnen die tegen een vergoeding bovenop de kale huurprijs beschikbaar zijn.

Deze belegger is op basis van anonimiteit bereid Vastgoedmarkt inzage te geven in zijn boeken. Hij vertelt:

‘In zo’n studio zitten alle faciliteiten van een groot appartement inclusief keuken en badkamer. De vierkantemeterprijs voor het realiseren is dus relatief hoog. De opbrengsten per m2 zijn dat ook. Ook in het sociale segment. Onze appartementen, zowel transformatie als nieuwbouw, zijn relatief recent opgeleverd en hebben daardoor hoge energielabels: A of A+. Die doen het heel goed in de WWS-puntentelling, een A-label staat al voor 32 punten. De studio’s zitten daarmee al gauw rond de liberalisatiegrens, in 2023 € 808,- per maand. Daar komt dan nog een paar tientjes voor de afwerking bij. Die binnenafwerking zoals vloer en gordijnen is fijn voor de huurder, want die hoeft niets te investeren in de huurwoning, en fijn voor de verhuurder, want die heeft altijd een uniform product om te verhuren. Mutaties kunnen op één dag, huurders hoeven bijvoorbeeld geen vloer te leggen of te schilderen.’

Hij vervolgt: ‘Onze portefeuille is volledig Hugo-proof, door de aanpassingen in het Woningwaarderingstelsel krijgen de meeste woningen meer punten – vooral door de energiezuinigheid – en kunnen we meer huur vragen.’ 

‘ONZE WOONOBLIGATIE’

‘Afgelopen jaar is in onze portefeuille de huur gestegen met ruim 6%. In 2024 kijken we aan tegen circa 8%. Dat komt zowel door de huurverhogingen die zijn toegestaan door de overheid (maximaal 5,8% bij sociale huur in 2024) als door mutaties. In dit soort woningen muteert ongeveer 30% per jaar. Dat houdt in dat we 30% kunnen verhogen naar de rekenhuur, wat inhoudt dat de huur na mutatie meestal zo’n € 75,- of € 100,- per maand omhoog gaat. Daarmee gaan de percentages flink omhoog. De hoge mutatie komt door de stappen die mensen maken in hun leven: ze gaan meer verdienen, leren een partner kennen, gaan een huis kopen. Dan voldoet ons product niet meer. Op een natuurlijke manier wordt er doorgestroomd naar grotere woningen, precies zoals de minister dat graag wil.’ 

‘We hebben in bijna 10 jaar dat we bestaan nog nooit leegstand gekend. Daarmee zie ik dit soort huisvesting, net als studentenhuisvesting, mits met goede energielabels, als een ijzersterke beleggingscategorie. Wij hebben 60% sociale huur en 35% voormalige ‘middenhuur’ met een zekere cashflow en gereguleerd stijgende huren. Hoeveel zekerheid in vastgoed wil je? Intern noemen wij het gekscherend onze ‘woonobligatie’.’ 

Al deze elementen maken ook de waardeontwikkeling van zijn portefeuille voor hem meer dan interessant. ‘Kijkend naar de stijgende woningprijzen, het uitponden van de middenhuur en het woningtekort verwachten we in deze assetklasse een positieve waardesprong. Nieuwe woningontwikkelingen gaan wij niet uit de weg: compacte energiezuinige woningen staan gelijk aan veel WWS-punten en een relatief hoge huur per vierkante meter, zelfs gereguleerd. Met de huidige factor, die in ons segment iets lager ligt dan vroeger, maak je dan nog steeds een prima rendement.’

‘ZELF AAN HET STUUR ZITTEN’

Kuijpers ziet eveneens een stabiele markt met een grote vraag. ‘Wij kunnen actief handelen omdat wij niet alleen beleggen maar ook zelf ontwikkelen en exploiteren. In het huidige beleggingsklimaat is het zaak dat je aan verschillende knoppen kunt draaien. Als je uitsluitend belegt heb je alleen de prijs van het eindproduct als variabele. Als je zelf ook de ontwikkeling doet, zit je vanaf het begin aan tafel met gemeente en bouwer en dan heb je veel meer mogelijkheden om een project financieel haalbaar te maken. Je kunt het programma van woningen tweaken zodat je niet alleen goedkopere types maar ook middenhuur kunt realiseren, je kunt het aantal units op de kavel vergroten, je kunt naar de bouwkosten kijken.’ 

‘In het algemeen kun je stellen dat een ontwikkelaar anno 2023 ongeveer € 4500 (incl. BTW) per m2 GBO kwijt is aan bouw- en andere realisatiekosten van een studio of compact appartement’, gaat Kuijpers verder. ‘Tel daarbij de grondkosten en financieringslasten tijdens de bouw en je komt al gauw op € 5500 tot € 6000 per m2 GBO. In de huidige marktomstandigheden gaat het dan wel knellen als je niet als belegger zelf aan het stuur kunt zitten tijdens de ontwikkeling.’

GEBREK AAN AANBOD

Volgens Roel Timmermans van Cushman & Wakefield is het beleggingsvolume in PSBA mede volatiel door een gebrek aan aanbod. Voor projecten die qua randvoorwaarden aansluiten bij de wensen van PBSA-investeerders, is grote interesse. Voorbeelden zijn M-Twenty in Wageningen, een project dat aan Duwo is verkocht. Daarnaast is Cushman & Wakefield betrokken bij de ontwikkeling van At The Park Rijswijk samen met ontwikkelaar Miss Clark. Het is het oude complex van Shell in Rijswijk waar Kadans Science Partner een nieuw Science Cluster ontwikkelt voor innovatieve organisaties in de Renewable Energy en waar ook ca. 1.300 studio’s en appartementen deel uit van maken, waarvan 727 voor studenten. De ligging nabij het station zorgt ervoor dat het het complex interessant is voor studenten van de TU Delft, De Haagse Hogeschool en Universiteit Leiden. 

Ook corporaties zijn actief, maar zij hebben het voordeel dat ze geborgd kunnen lenen

NIEUWE TOETREDERS

Een van van de professionele toetreders is The Citylifer. Zij verwacht begin januari de eerste stap te zetten met de opening van een complex in Rotterdam dat een kleinschalige variant is van het coliving concept dat het bedrijf in Nederland en Europa wil uitrollen. 

Een belangrijk verschil tussen Citylifer en andere aanbieders is dat zij het gebouw indelen in kleinere communities van maximaal 25 personenen die samen een gemeenschappelijke ruimte delen. ‘Eenzaamheid is een steeds belangrijker thema bij huisvesting voor studenten en young professionals’, zegt Tjeerd Hoes van The Citylifer. ‘Met kleinere communities in gebouwen kunnen bewoners elkaar makkelijker leren kennen en nieuwe vrienden maken. 25 is een optimaal aantal: klein genoeg voor echte verbinding en groot genoeg om niet met iedereen beste vrienden te hoeven zijn.’

We zien overigens niet overal vrolijke gezichten in dit marktsegement. Zo meldde het FD onlangs dat Xior de Zernike Tower in de stad Groningen in de verkoop heeft gezet. De achtergrond hiervan is dat de Belgische studentenhuisvester genoodzaakt is de balans te verbeteren.