De woningmarkt: vier obstakels op rij

en hoe ze op te ruimen

Een versie van dit artikel werd door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 27 maart 2023

Het is te hopen dat minister De Jonge vaart zet achter zijn plannen om het mes te zetten in tal van procedures. Want een ontwikkelaar heeft nu te maken met een wolkenkrabber aan nieuwe wetten en regels, een jungle aan bezwaar- en beroepsmogelijkheden, hardwerkende ambtenaren die vermalen worden in het politieke proces, betrokkenen die veel te laat bij plannen worden betrokken en beroepsklagers die ontwikkelaars afpersen.

Dat is het treurige beeld dat Rick van Geffen, CEO van Included City Development, schetst. Het stemt hem niet vrolijk. Maar hij ziet wel vier punten van verbetering.

Rick van Geffen is geen ontwikkelaar met een groot bedrijf achter zich. Maar wel een met een prijs achter zijn naam: de FGH-prijs voor de herontwikkeling van het vroegere pand van Marks & Spencer in de Haagse Marktstraat. En hij zit lang genoeg in het vak om heel verdrietig te worden van het wet- en regelgevende moeras waar ontwikkelaars en bouwers altijd in worden gezogen. 

Dat heeft als consequentie dat het verkrijgen van een bouwvergunning tegenwoordig zeven tot acht jaar duurt (volgens minister De Jonge zelfs tot tien jaar) waar het herontwikkelingsproject in Den Haag in 2012 slechts drie jaar vergde. En tijd is geld, dus met zo’n lange doorlooptijd is het risico veel groter dat een ontwikkelaar begint aan een traject onder gunstige marktomstandigheden en hij jaren later pas kan bouwen als de markt is omgeslagen. zoals nu het geval is.

Die lange voorbereidingsperiode kost ook de gemeente veel geld: plannen maken en beoordelen, aanpassingen doorvoeren, ambtenaren zijn er druk mee, er vinden wisselingen plaats want de ambtenaar die aan het begin van zo’n traject staat is meestal niet degenen die het afrondt, inspraakprocedures, nieuwe visies van nieuwe hoge ambtenaren en wethouders. Je begint vaak als ontwikkelaar na een paar jaar weer opnieuw.

Van Geffen: ‘Het hele proces is onvoorstelbaar complex geworden en is onvoorstelbaar in tijd en geld.’

SITUATIE 1: NIEUWE VERKIEZINGEN

Het begint met de gemeenteraadsverkiezingen, iedere vier jaar weer. Het duurt een paar maanden voordat er een nieuw collegeprogramma ligt en vaak treedt er een nieuwe wethouder voor Ruimtelijke Ordening aan. Die moet zich inlezen, kennis nemen van alle plannen die in behandeling zijn, en vervolgens gaat hij een nieuwe woonvisie maken. ‘Dan ligt alle plannenmakerij al snel weer een jaar stil’’, aldus Van Geffen.

Zeker bij grotere projecten is de kans voor een wethouder groter dat hij politieke averij gaat oplopen. ‘Dus je ziet na drie jaar en een paar maanden, wanneer de nieuwe verkiezingen zich aandienen, dat de voorbereiding van in ieder geval grotere projecten wordt stopgezet omdat er een groter afbreukrisico aan kleeft.  ‘Dus eigenlijk heb je bij iedere zittingstermijn van een wethouder maar zo’n twee jaar dat je als ondernemer stappen kunt zetten.’

Waar je volgens Van Geffen ook mee te maken hebt is het ambtenarenapparaat. ‘Geloof me, alle ambtenaren met wie ik te maken heb gehad waren allemaal hardwerkende mensen met hart voor het project waar ze bij betrokken zijn. Niemand gaat voor z’n lol tot een uur ‘s nachts een commissievergadering bijwonen. Dat doen ze omdat ze hun stad mooier en beter willen maken. Je ziet echter regelmatig dat een wethouder die aantreedt allemaal nieuwe visies en ideeën heeft maar daar zijn ambtenaren niet in mee krijgt. Die zeggen ’ja’ maar doen ‘nee’. Ze houden liever vast aan bestaand beleid dat al langere tijd gangbaar was. ‘Dat is wel zo veilig’, aldus Van Geffen. ‘Je moet als wethouder dan wel de kwaliteit hebben het ambtenarenapparaat bij te sturen en met dat talent is niet iedere wethouder gezegend.’

SUGGESTIE 1: BREID HET DIRECTIETEAM UIT

Van Geffen ziet een simpele oplossing van dit probleem. ‘Je wilt meer consistentie in het gevoerde beleid. Iedere gemeente heeft een directie met de directeur Stedenbouw en de directeur Grondzaken. Ik stel voor dat de wethouder een topambtenaar kan aanstellen om het beleid te bewaken. Voeg een derde persoon toe aan het directieteam: een hoge functionaris die namens de wethouder verantwoordelijk is voor de uitvoering van de uitgezette koers. Voor de beide andere directieleden betekent het een korter lijntje naar de wethouder.

SITUATIE 2: GEMEENTERAAD TE LAAT AAN ZET

Van Geffen: ‘Ik zie vaak dat een gemeenteraad in een laat stadium wordt meegenomen in een belangrijke gebiedsontwikkeling. Je wilt als ontwikkelaar en belegger een fraai plan maken om de stad vooruit te helpen. Dan zie je dat een grote gebiedsontwikkeling vaak in een heel laat stadium in de gemeenteraad aan de orde komt. Allerlei aspecten die besproken zijn met ambtenaren zijn in het plan opgenomen en vastgelegd, de ontwikkelaar heeft de benodigde gronden gekocht en dan pas mag de raad er iets van vinden.’

SUGGESTIE 2: ZORG EERDER VOOR AFSTEMMING MET DE RAAD

Volgens Van Geffen moet het politiek besluitvormingsproces eerder op gang gebracht worden, bijvoorbeeld als alle betrokken commissies het hebben voorbesproken. Dus niet eerst wachten totdat er een integrale gebiedsvisie of bestemmingsplan is opgesteld. Voor de directeur Stedenbouw is het ook spannend hoe de raad op een visie of plan reageert. Dus ook voor zijn werk is het belangrijk dat hij zich in een zo vroeg mogelijk stadium gesteund weet door de gemeenteraad.

Dat neem allemaal niet weg volgens Van Geffen dat je met het aantal jaren dat een procedure in beslag neemt, je plan in ieder geval een, vaak zelf twee gemeenteraadsverkiezingen moet zien te overleven. Je plan is dan al een paar jaar onderweg, de kavels zijn gekocht en dan komt er een nieuwe raad. Het zal niet de eerste keer zijn dat die een nieuwe woonvisie aanneemt en de ontwikkelaar het plan in de la ‘Mislukt’ kan leggen. 

SITUATIE 3: GROTE STAPEL EISEN

Volgens Van Geffen is de hoeveelheid wetten en regels waaraan een bouwvergunning moet voldoen niet hanteerbaar. Er zijn wetten en regels betreffende geluid, stikstof, openbare ruimte, groenvoorziening, bezonning, duurzaamheid, parkeren. ‘Zo zijn er wel 30 van dit soort thema’s. Voor ieder onderwerp moet er onderzoek worden gedaan, rapporten worden geschreven en dat kost de ontwikkelaar allemaal veel tijd en geld. Ik durf de stelling aan dat waar de kosten die een ontwikkelaar moet maken voor de bouw van een een woontoren zo’n vijf jaar terug 12% van de stichtingskosten bedroegen (waaruit de architect, de bouwkundigen enz. worden betaald), dit door de kostenpost procedure- en proceskosten inmiddels zijn opgelopen tot 20%.’

Als eindelijk de bouwvergunning is toegekend, ben je er nog niet. De gemeente stelt dan vaak een supervisor aan die de bouw begeleidt. ‘Vaak een architect. Als je al aan de bovenste etages bent begonnen, kan die alsnog met aanvullende eisen komen ten aanzien van het ontwerp. 

SUGGESTIE 3: DEREGULERING

Het is volgens Van Geffen dan ook hoog tijd dat het mes wordt gezet in al die eisenpakketten. Dat kan ook als de gemeenteraad in een vroeg stadium bij plannen en visies worden betrokken. Dan kunnen alle wensen en eisen worden afgestemd en kunnen ontwikkelaar en stedenbouwkundige vaart maken.

SITUATIE 4: UIT DE HAND GELOPEN PARTICIPATIE

‘Met The Grace heb ik van begin af aan de omwonenden erbij betrokken’, zet Van Geffen. ‘Dat is absoluut noodzakelijk.’ 

Het hele participatietraject heeft volgens hem een ‘enorme’ omvang aangenomen. Een gemeente wil een gebied tot ontwikkeling brengen, dan komen er onderzoeken, rapporten, het gaat naar allerlei commissies en uiteindelijk naar de gemeenteraad. ‘Er zijn altijd wel mensen die het er niet mee eens zijn. Zij tekenen protest aan, schrijven brieven, tekenen bezwaar aan, gaan procederen en uiteindelijk belandt het bij de Raad van State. ‘Dan ben je vier jaar verder’. Bij een voor de bezwaarmakers tegenvallende uitspraak kan dit hele traject nog een tweede keer worden doorlopen. En Van Geffen vervolgt: ‘Dat is een enorm afbreukrisico. Je hebt zomaar de kans dat de gemeente het huiswerk opnieuw moet doen.’

‘En dan heb ik het nog niet eens over de beroepsklagers. Zij maken beroepshalve overal bezwaar tegen en willen uiteindelijk gewoon geld zien. Iedere stad heeft zo’n clubje mensen die tegen alles in verzet komen. Gelukkig zijn er ook groepen die echt een positieve bijdrage willen leveren en een beter plan willen zien. Daar heb ik alle respect voor. Maar je hebt anderen die alleen uit zijn op eigen gewin. Dat procederen kan een ontwikkelaar tonnen kosten. En die gaat dan maar ten einde raad in op een mail die hij krijgt van zo’n klager dat hij af wil zien van verdere procedures als je een bedrag op zijn rekening stort. Ik ken een geval in Rotterdam waar zo’n beroepsklager met deze aanpak miljonair is geworden en nu een luxe leven in het buitenland heeft.’

SUGGESTIE 4: BEPERK DE BEROEPSMOGELIJKHEDEN

Van Geffen: ‘Het krankzinnige is dat die bezwaarprocedures starten als het democratisch besluitvormingstraject is afgelegd, tot en met de gemeenteraad aan toe. Je kunt nu de laatste dag afwachten van de tweede beroepstermijn en dan pas in het geweer komen. Dat systeem klopt gewoon niet.’

Van Geffen ziet het liefst de situatie dat als de gemeente alle kaders goed heeft vastgelegd, de structuur van een gebied en project is bepaald en de gemeenteraad het allemaal heeft goedgekeurd, er dan nog maar eenmalig beroep kan worden aangetekend. En dan alleen door direct belanghebbenden, dus omwonenden. ‘Gewoon één keer naar de rechtbank en dan ben je binnen een paar weken klaar. Zoals dat ongeveer was in de Crisis- en Herstelwet.’

Minister De Jonge komt in zijn kaderbrief op een aantal punten aan de belemmeringen die Van Geffen signaleert tegemoet. Nu nog even doorpakken.

Pagina's: 1 2