Spoorzone Tilburg groeit snel door

tot complete en rauwe stadswijk

Een versie van dit artikel is gepubliceerd door Vastgoedmarkt op 24 maart 2022

De transformatie van het Spoorzonegebied in Tilburg heeft de eerste tien jaar achter zich. Nog 10 tot 15 jaar te gaan. Moed van gemeente en samenwerkende partners als ontwikkelaar SDK, een duidelijk koers en een soepel werkende PPS hebben al tot diverse mijlpalen geleid. 

‘Ik zal niet de burgemeester zijn onder wiens bewind de laatste maakindustrie de stad wordt uitgejaagd.’ Gerrit Brokx was van 1988 tot 1997 burgemeester van Tilburg en deed een uitspraak van deze strekking toen er in de stad discussie ontstond over de toekomst van het langgerekt, afgesloten terrein direct achter het hoofdstation, de Spoorzone.

Sinds 1887 was dit in handen van de NS. Een uitsluitend voor werknemers toegankelijk gebied van circa 15 hectare met 17 hallen, loodsen en werkplaatsen van baksteen, staal, zink, gietijzer, glas en hout. Sommigen 150 jaar oud, de meest recente gebouwen staan er toch al minstens 90 jaar.Zaagde de spoorlijn de stad al middendoor, het NS-terrein vormde een ware blokkade tussen de stadsdelen in het noorden (met onder andere de woonwijk Theresia en museum De Pont) en het zuiden (met de oude binnenstad en het winkelgebied). 

Moed

De uitspraak van Brokx greep terug naar het verleden van de Brabantse gemeente die de textielindustrie al ten onder had zien gaan. Een verlies dat het fundament onder de economie van de stad had weggeslagen. De NS maakte de discussie over het terrein actueel toen het begin deze eeuw meldde dat zij de werkplaatsen zou verlaten. In 2010 kocht de gemeente het terrein en konden inwoners voor het eerst rondlopen tussen het omvangrijke industrieel erfgoed. 

Ondanks de financiële crisis in de daarop volgende jaren hadden gemeente en VolkerWessels-dochter SDK de moed de gebiedsontwikkeling in gang te zetten. Tien jaar later is de transformatie in volle gang. Er zijn grote stappen gezet om van de Spoorzone een volwassen stadsdeel te maken met woonwijken, huisvesting voor bedrijven, onderwijs, restaurants en koffietentjes en plekken voor cultuur (zoals het theater, de bibliotheek en Cultuurfabriek Hall of Fame) en het houden van evenementen. Het gebied wordt de komende jaren verder ontwikkeld, de koers die is uitgezet loopt namelijkdoor tot minstens 2032.

Eerste mijlpaal

De eerste mijlpaal was de oplevering van de eerste appartementengebouwen met circa 340 woningen, de Clarissenhof. De volgende mijlpaal werd in 2019 opgeleverd: in de LocHal – een enorm gevaarte van glas en staal uit 1933 – heeft de bibliotheek een plek gekregen. Het prijswinnende gebouw, waar de takelinstallaties nu grote draperieën dragen, trok met 80.000 bezoekers in het jaar voor de lockdown veel meer mensen dan toen de bibliotheek nog in het centrum was gevestigd.

Sinds het begin van de transformatie in 2012 zijn nog een aantal andere belangrijke piketpalen geslagen. Bijvoorbeeld de opening in 2016 van het vernieuwde station met een volwaardige onderdoorgang naar het Spoorzonegebied, de Willem II Passage.

PPS-constructie

Nadat de gemeente het terrein had gekocht werd al snel, na een Europese competitie, een PPS-constructie opgetuigd met ontwikkelaar SDK Ontwikkeling, onderdeel van VolkerWessels. Met deze constructie is de voortgang voor de lange termijn gegarandeerd, zowel van de kant van de gemeente als van de ontwikkelaar. Dankzij het samenwerkingsverband verloopt de uitrol nagenoeg volgens planning en budget. 

Vorig jaar is een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte voor het gehele gebied door de gemeenteraad aangenomen. Als uitgangspunt diende het Koersdocument dat in 2018 en 2019 was opgesteld. Hierin zijn de lessen en ervaringen van de financiële crisis en de jongste zienswijzen over de ontwikkeling van de stad vastgelegd. Een belangrijk accentverschil in het Koersdocument is dat de elementen stedelijke duurzaamheid en vitaliteit steviger zijn verankerd. Energietransitie, klimaatadaptatie, het vergroenen van de buitenruimte en slimme mobiliteit krijgen in het te ontwikkelen stadsdeel een sleutelrol. 

Daarnaast krijgt de Spoorzone een belangrijke functie waar het gaat om economische vitaliteit. Er komen gecombineerde ecosystemen waarin verschillende functies elkaar versterken. Het inmiddels opgeleverde Plan-t is een bedrijfsverzamelgebouw waar een aantal , vaak jonge bedrijven hun op tecnologie gerichte activiteiten hebben samengebracht. Het gebouw is ondanks de covid-problemen snel en volledig verhuurd. Later dit jaar wordt het gebouw MindLabs opgeleverd, een creatief laboratorium waarin Fontys Hogeschool, Tilburg University, ROC Tilburg en De Persgroep samenwerken. Dit is tegelijkertijd weer zo’n voorbeeld van hoe industrieel erfgoed en nieuwbouw in elkaar opgaan. MindLabs krijgt de kenmerkende gevels van wat vroeger de werkplaats voor dieselmotoren en compressoren was. 

Tegenover de LocHal heeft de gemeente het gebouw van de vroegere stoomketelfabriek Deprez gekocht. De Amsterdamse architect Van Stigt, bekend van renovaties van onder andere het Olympisch stadion en De Hallen, heeft het pand klaargestoomd voor een nieuw leven. Het zal onderdak bieden aan startende bedrijven en onderwijsfuncties van de Tilburg University. Wethouder Bas van der Pol (onder andere economie en ruimtelijke ordening) licht toe: ‘Tilburg is ook een echte onderwijsstad. Die functie willen we ook graag verankeren in de Spoorzone.’

Hoogbouw

Om het stedelijk karakter te benadrukken zal er meer hoogbouw komen. In de Spoorzone en in het naastliggende Kenniskwartier worden bouwvolumes toegestaan tot 60 meter hoogte en op een locatie tot zelfs 133 meter. De woontoren De Brabander (naast Plan-t en de LocHal op de hoek van het Burgemeester Stekelenburgplein en de Burgemeester Brokxlaan) komt inmiddels ruim boven de LocHal en Plan-t uit en is bijna op hoogte. Dit wordt een woontoren van 60 meter met 162 (huur)appartementen. In de plint komen commerciële functies die passen bij wat je mag verwachten aan het centraal gelegen Burgemeester Stekelenburgplein. ‘Denk aan een supermarkt en horeca’, aldus wethouder Bas van der Pol (van oa. economie en ruimtelijke ordening).

Aan de overkant van de Burgemeester Brokxlaan staat in 2023 de bouwstart gepland van de Clarissentoren waar op een hoogte van 130 meter het pannenbier zal worden gedronken. Vooralsnog zijn 270 appartementen ingetekend. Van beide woontorens is SDK opdrachtgever en uitvoerend ontwikkelaar.

‘De bouw van de toren zou eerder van start gaan’, zegt Mark Jansen, lid van het managementteam van SDK, ‘maar besloten is dat wordt gewacht op de oplevering later dit jaar van de Zwijsengarage aan de overkant. Dit in verband met de beschikbaarheid van parkeerplaatsen, hoogte, bouwduur en logistiek die gemoeid zijn met het optrekken van de woontoren.’

Van der Pol: ‘De Zwijsengarage heeft straks ongeveer 750 parkeerplekken, ook voor deel-auto’s, -fietsen en -scooters. De gemeente neemt de exploitatie op zich. Dat biedt ons de mogelijkheid onze visie op mobiliteit in dit stadsdeel concreet te maken.’ 

Op het gebied achter de Polygonale loods start Van Wijnen/Trebbe waarschijnlijk dit jaar met de bouw van de woonclusters Zwijsen II. Van de Ven Bouw en Ontwikkeling (ook VolkerWessels) tekent voor de ontwikkeling en realisatie van de bouwvolumes op Zwijsen I. Een project van bij elkaar ongeveer 45.000 m2 waar woningen worden gecombineerd met kleine kantoorruimtes en commerciële functies. Een hotel moet de entree vormen vanaf het Burgemeester Stekelenburgplein. De gemeente is intussen druk met de openbare ruimte. Zij heeft € 400.000 uitgetrokken voor een groene verbinding tussen de verschillende parken en de stadstuin die van het gebied een groene oase moeten maken.

Rauw karakter

Als er een boodschap is die de wethouder Van der Pol aan de nieuwe gemeenteraad wil meegeven is dat hij erop moet blijven toezien dat het rauwe, industriële en creatieve karakter van het gebied gewaarborgd blijft. In het Koersdocument is de grote waarde van het industrieel erfgoed nog eens nadrukkelijk onderschreven. Waar oorspronkelijk veel werkplaatsen en hallen gesloopt zouden worden (de LocHal zou zelfs een parkeergarage worden) is het bestaande erfgoed heilig verklaard. En voorbeeld is Het Ketelhuis dat aan de binnenkant geheel wordt vernieuwd en een bijzondere opbouw op het dak krijgt.

Kwartiermakers

Ook het lot van de kwartiermakers trekt Van der Pol zich aan. ‘Inmiddels is de tweede generatie kwartiermakers het gebied ingetrokken. Zij zijn essentieel om het onderscheidende karakter van de Spoorzone overeind te houden.’ Zo is daar Het Stadstheater, één van de eerste kwartiermakers. Het huidige onderkomen wordt momenteel herontwikkeld met behoud van de oude loods waarin het zit. Het liefst wil het theater ook de hele binnentuin tot zijn beschikking krijgen als openluchttheater. Maar de tuin moet volgens de plannen onderdeel worden van de openbare ruimte. Van der Pol: ‘Dit soort discussies tussen verschillende gebruikers geeft soms wel spanningen.’

En pech is er soms ook. Zoals bij evenementenlocatie De Wagenmakerij die sinds begin februari gesloten is omdat delen van het dak naar beneden kunnen komen. In maart zal de gemeente een oordeel vellen over het lot van dit gemeentelijk monument.

TEVREDEN GEBRUIKER

‘Gebouw Plan-t heeft de beste en mooiste kantoormeters van Tilburg.’ Merwin de Jongh is zeer uitgesproken over de huisvesting van zijn kantoor in het pand. De Jongh is mede-oprichter van Building Blocks (gespecialiseerd in consumententechnologie) en voorzitter van The Tailors, een club van 12 leden die acht bedrijven vertegenwoordigen dat Tilburg als verborgen parel voor creatieve en technologiebedrijven meer bekendheid wil geven. 

De Jongh: ‘Wij werken veel met jong mensen en je ziet dat ze graag hier naar kantoor komen. Geld is wel belangrijk maar een toffe werkplek, leuke collega’s, interessant werk in een spannende buurt spelen in hun keuze voor een baan ook een grote rol. Vandaar dat wij de voor Tilburg hoge huurprijs van Plan-t ervoor over hebben. Ook onze klanten komen hier graag naartoe. Het bevestigt hen in hun keuze voor ons als een creatief en hoogwaardig technologisch bedrijf.’