Zeven plagen: waarom woontorens

niet meer van de grond komen

Een versie van dit artikel is door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 13 september 2022

Toen in 1885 in Manhattan de Home Insurance Building werd opgeleverd kon niemand vermoeden dat de wolkenkrabber bijna 150 jaar later in laagbouwend Nederland als een ideale oplossing zou worden gezien voor het tekort aan woningen. Torens die aan wolken krabben kennen we eigenlijk nog niet, we spreken daarom eerder van hoogbouw. De Stichting Hoogbouw spreekt van hoogbouw bij constructies van 70 meter of hoger. Dan lopen Rotterdam, Amsterdam en Den Haag voorop.

Inmiddels hebben verschillende steden de ambitie uitgesproken de skyline te gaan invullen met woontorens van 150 meter tot zelfs meer dan 200 meter hoogte. Er zijn plannen om het huidige aantal gebouwen van meer dan 70 meter in 2030 te verdubbelen. De actuele situatie heeft initiatiefnemers echter genoodzaakt veel en volgens insiders zelfs de meerderheid van deze plannen voor zich uit te schuiven of van tafel te halen. Met deze plannen gaat het om investeringsbedragen van vele miljarden, met het schrappen of uitstellen zijn tientallen miljoenen aan reeds gemaakt kosten en verloren uren in de afvoer verdwenen.

‘Perfect storm’

In veel sectoren is momenteel sprake van een ‘perfect storm’ die omzetten en winsten omver blaast. Bij de woningbouw in Nederland heerst dezelfde weersituatie. Acceptabele rendementen zijn momenteel niet realiseerbaar, reden waarom beleggers ‘nóg kritischer dan anders’ naar nieuwbouwplannen kijken, zoals een woordvoerder van de Noorse institutionele belegger Heimstaden het verwoordt. Wat exact de situatie is bij de plannen voor hoogbouw is moeilijk te achterhalen. Gezien de enorme belangen die op het spel staan, zowel financieel als in termen van relaties met gemeenten, aannemers, beleggers, aandeelhouders en andere belangenpartijen willen de meeste betrokkenen alleen praten op basis van anonimiteit. 

Zoals Vastgoedmarkt onlangs heeft gepubliceerd heeft de Stichting Hoogbouw een inventarisatie gemaakt van het aantal woon- en kantoortorens van 70 meter en hoger ultimo 2021. Het onderzoek kwam toen tot 200 hoogbouwobjecten. Gevraagd naar plannen die bij gemeenten bekend waren voor nieuwe torens telde de Stichting er toen nog eens ongeveer 200. Volgens Erik Faber, partner Fakton Development en voorzitter van de Stichting Hoogbouw, gaat het hierbij om het totaal van ‘harde’ en ‘zachte’ plannen.

En dat tegen de achtergrond van een nieuwbouwmarkt die in het algemeen aan het inzakken is, zoals blijkt uit de onlangs gepubliceerde cijfers van het CBS over het aantal afgegeven bouwvergunningen voor het tweede kwartaal. Dat lag met 15.200 ruim 27% onder Q2 2021. Dat is ongeveer het laagste punt in de afgelopen tien jaar. Betrokkenen zeiden tegen Vastgoedmarkt dat waarschijnlijk door meer dan de helft van de plannen al een streep is gezet.

Complex en kostbaar proces

Het neerzetten van zeer hoge woontorens is een specialisme dat slechts een aantal partijen in Nederland goed beheersen. Er zijn een groot aantal factoren die de realisatie – en daarmee ook de kosten – complexer en tijdrovender maken in vergelijking met laagbouw. Hoogbouw is in verhouding veel duurder dan laagbouw door de complexiteit ervan. Roy Zöld, directeur van consultancybureau PVM in Eindhoven, heeft veel ervaring met hoogbouwprojecten. Het begint volgens hem al met de locatie. De grondprijs speelt een belangrijke rol. Die is op de Zuidas bijvoorbeeld al veel hoger dan in Eindhoven. 

Zöld wijst vooral op de technische factoren die hoogbouw kostbaar maken. De hoogte van de toren bepaalt weer hoe diep de fundering de grond in moet. Op zachte ondergronden waar de vaste laag diep in de grond zit, zoals op meerdere locaties in ons land het geval is, moet je weer extra diep gaan, soms tot tientallen meters extra. Bij zeer hoge gevaartes moet mogelijk worden overgegaan tot een diepte en/of brede ondergrondse fundering, afhankelijk van de locatie, hoogte en type ondergrond. Daar moet op de betreffende locatie wel ruimte voor zijn. Even afgezien van de wens of er ondergronds geparkeerd moet kunnen worden en hoeveel lagen daarvoor nodig zijn. Extra complicatie: de wachttijden. Heipalen bijvoorbeeld hadden begin dit jaar voor meerdere projecten een levertijd van 9 maanden. Gezien de grote vraag zijn net als andere bouwmaterialen ook de prijzen daarvan sterk gestegen.

Windbelasting

Vervolgens moet men rekening houden met zaken als de stand van het grondwater en de windbelasting. Zo moeten bij The Grace in Den Haag extra maatregelen worden genomen om de windgevoeligheid van de drie geplande torens te verminderen. Uiteraard op kosten van de ontwikkelaar. Wind kan ook om andere redenen een kostbare spelbreker zijn. Het maakt de gevelbekleding extra duur. Zeker aan de kust moet rekening worden gehouden met extra windbelasting. Stormen komen daar vaker voor. Bij de Hoftoren, eveneens in Den Haag, is daar duur leergeld mee betaald. Daar bleek ten onrechte te zijn gerekend met een standaard windnorm. Bij De Regent in Eindhoven zijn complete delen uit de gevel gevallen. Het herstel wordt begroot op €7 miljoen. Reden waarom de Vereniging van Eigenaren afgelopen juni naar de rechter is gestapt om de bouwers van 20 jaar geleden, BAM en Bouwbedrijf Pennings, voor de kosten te laten opdraaien vanwege destijds gemaakt bouwfouten.

Bouwbesluit

Daarnaast geldt volgens Zöld dat bij elke verdieping hoger zaken als brandveiligheid, constructie, fundering, windgevoeligheid, water- en bodemgesteldheid, enz. voortdurend berekend en aangepast moeten worden. Vervolgens is er het Bouwbesluit dat gebouwen met een gebruiksgebied hoger dan 70 meter als een bijzondere categorie beschouwt. De eisen voor dergelijke constructies zijn landelijk niet in detail ingevuld. Hier loopt de wetgeving nog achter. 

De dagelijkse praktijk is dat aan de voorkant veel overleg is met de vergunningverlener en bevoegd gezag. In nauw overleg worden de specifieke maatregelen vastgelegd en opgenomen in de omgevingsvergunning voor het bouwen. Bijvoorbeeld op het punt van brandveiligheid worden er extra eisen gesteld. Enkele voorbeelden zijn de vluchtcapaciteit in het gebouw tot hoeveel minuten brandwerendheid materialen en de hoofddraagconstructie dienen te zijn. Dat stelt weer extra eisen aan de blusinstallatie, constructie maar ook aan de liftcapaciteit en brandweerliften. 

Hoe hoger, des te groter de capaciteit van de pompinstallaties moet worden voor aan- en afvoer van water en riolering. Aan de buitenkant is de glasbewassing ook geen kleinigheid meer in het onderhoud. Kun je dat nog steeds vanuit een bak doen of moet je glazenwassers zoeken die willen abseilen? Een dure factor is ook de exacte plek waar een toren opgetrokken wordet. Het zijn binnenstedelijke projecten en dan luisteren de mogelijkheden van aan en afvoer van materialen erg nauw. Tot slot worden ook steeds hogere eisen geteld aan woningen op de punten van veiligheid, duurzaamheid en woon- en leefmilieu. 

Prijsexplosies

Het bouwen van een hoge toren brengt dus veel extra hoge kosten mee. En dat in een tijd dat personeels- en materiaalkosten explosief stijgen. Volgens Zöld was de prijs van staal dit jaar hoger dan ooit te voren. 20-30% kostenstijging was geen uitzondering. Bij verschillende projecten hebben de aannemers voor bitumen dakbedekking dit jaar in 5 maanden tijd 40% kostenstijging doorgevoerd. 

De prijsexplosie en prijsfluctuaties zien we overal. Zöld: ‘Afgelopen januari rekenden wij nog met materiaal- en bouwkosten op een niveau dat 12 tot 14% boven dat van januari 2021 zat. Momenteel houden we al rekening met een stijgingspercentages van 20-25% vergeleken met anderhalf jaar geleden. Dit zien we ook terug in hernieuwde offertes. Inmiddels worden er dagtarieven afgegeven want naast prijsstijgingen zien we de laatste tijd ook weer enkele prijsdalingen.’

Arbeidsmarkt

De situatie op de arbeidsmarkt is eveneens dramatisch. ‘Iedereen die een project wil starten roept hetzelfde: er zijn geen partijen en mensen meer te krijgen’, aldus Zöld. Tienduizenden extra bouwvakkers zijn nodig om alleen al de ambitieuze woningbouwdoelen te halen. De tekorten dateren al van de crisisperiode van 2008-2013 toen er veel ontslagen zijn gevallen. Veel bouwvakkers zijn iets anders gaan doen. Nu zien we dat een groot deel van de de huidige generatie niet meer op de steiger wil staan terwijl vakmensen hard nodig zijn. De aanwas op de vakscholen blijft ver achter.

‘En dan zien we dat tegelijkertijd de woningcorporaties hun woningen moeten verduurzamen en dat in 2028 de woningen met een E, F en G energielabel conform de Nationale Prestatieafspraken Volkshuisvesting uitgefaseerd dienen te zijn (met uitzondering van monumenten en sloop). Dan praten we volgens de overheid alleen al over meer dan 675.000 corporatiewoningen die vergaand verduurzaamd worden met daarnaast nog een verdubbeling van de bouwproductie. Vervolgens zitten er eisen aan te komen betreffende de gezondheid van gebouwen en de brandveiligheid. De grote vraag is dus: waar haal je al die vakmensen vandaan die het moeten uitvoeren?’