Projectleider Innovatie Kwartier

Den Bosch:

‘Van voorsorteren bij partnerkeuze

geen sprake’

Een versie van dit artikel is gepubliceerd door Vastgoedmarkt op 16 augustus 2022

Het Innovatie Kwartier Den Bosch is een nieuw hoofdstuk in het verhaal van de herontwikkeling van de spoorzone in de stad. Voor dit onderdeel, met een doorlooptijd van 10 tot 15 jaar, zoekt de gemeente een samenwerkingspartner. En we moeten beslist niet denken dat in de selectieprocedure wordt voorgesorteerd op gebruikelijke partijen als SDK Vastgoed of Heijmans.

Twee kenmerken vallen direct op. Wanneer je het monumentale pand betreedt via de vroegere hoofdingang aan de straatzijde, loop je via de imposante oude trap naar de eerste verdieping. Daar kom je oog in oog te staan met de hoge glas-in-lood raampartijen die de gevel sinds 1958 sieren. Een cadeau van het personeel bij het 100-jarig bestaan. Wie zich vervolgens omdraait ziet de stalen trappen die je naar de hoger gelegen verdiepingen voeren. Kijk je het trapgat in naar boven, zie je een tweede opvallend kenmerk: de hanenbalken die het dak op de vierde verdieping steunen. Waar je in ieder ander even oud pand met een vergelijkbare dakconstructie waarschijnlijk overal spinrag, houtrot en muizenkeutels ziet, lopen hier blinkende stalen kabelgoten onder het houten gewelf. 

Tochtstrips heeft dit uit 1913 daterende monumentale gebouw komende winter niet nodig. Integendeel, dankzij een ingrijpende renovatie is dit voormalige hoofdkantoor van fabrikant Grasso nagenoeg energieneutraal. Afgelopen juli is de renovatie van het Grasso-pand afgerond en hebben de eerste bedrijven (in hoofdzaak startende en jonge bedrijven op het terrein van datatechnologie) hun kantoren en werkruimten betrokken, ook op de zolderverdieping. Hier komt een ander opvallend aspect naar voren: de renovatie is volledig gefinancierd door de gemeente ‘s-Hertogenbosch die hiermee wil laten zien dat het haar serieus is om in deze hoek van de stad het Innovatie Kwartier Den Bosch van de grond te tillen.

Industrieel verleden

De nieuwe stap in de herontwikkeling van de Bossche spoorzone wordt een paar honderd meter ten noorden van het hoofdstation gerealiseerd. Hier liggen op de punt tussen de spoorlijn en de Paardskerkhofweg de terreinen van Grasso en Grenco. Een potentieel van 80.000 m2 dat om herontwikkeling vraagt. De gemeente wil hier het Innovatie Kwartier Den Bosch vestigen als ‘nationale hotspot voor ICT en data’. Ze heeft de vraag naar ruimtes voor dit type bedrijven de afgelopen jaren fors zien stijgen. Er zijn in 2021 veel startende bedrijven geland die zich verbinden met het zich snel vormende ecosysteem van data en ICT in de stad. Dit is een van de redenen waarom BNR en Rabobank de stad afgelopen juli hebben uitgeroepen tot ‘Uitblinkgemeente’. 

Grasso was fabrikant van machines voor de margarine-industrie, later ook van koelmachines en compressoren. Een aantal daarvan staan in het gerenoveerde pand opgesteld, als groet aan het industriële verleden. De fabrikant startte de activiteiten in 1858 en trok in 1913 naar het pand aan de Parallelweg. Het was het eerste terrein dat buiten de stad in gebruik werd genomen. In 1965 werd Grenco opgericht, Grasso Engineering and Contracting, dat naast het Grasso-pand werd gevestigd. In 1992 werd Grasso overgenomen door de Duitse GEA-groep, die nog steeds de fabriekshallen aan de andere kant van het Grasso-pand in gebruik heeft. Deze vallen overigens buiten de herontwikkelingsopdracht maar de gemeente is eigenaar en kan aan het einde van iedere huurperiode een besluit nemen over een eventuele nieuwe invulling van de hallen en het terrein.

Gebiedseigenaar

In de jaren ‘90 heeft de gemeente met een vooruitziende blik de terreinen van GEA, Grasso, Grenco en EPK-Zuid (met een sorteercentrum van de posterijen) gekocht. Het hier te realiseren Innovatie Kwartier Den Bosch moet een hoogstedelijk gebied worden met bouwhoogtes tot mogelijk 60 meter. Voor de gehele locatie, in totaal circa 80.000 m2, heeft de gemeente een doelgroep (ICT-bedrijven met een datatechnologisch karakter) voor ogen en een ruwe schets van de invulling. 

Het programma wordt een combinatie van oud- en nieuwbouw, met een stedelijke uitstraling, en een mix van de functies werken, leren, wonen en ontmoeten. ‘Het mag zeker geen 9 tot 5 gebied worden’, zeggen Marianne de Beer van de afdeling Economie & Energie van de gemeente, en Walter Stam, projectleider Innovatie Kwartier Den Bosch. ‘We denken nu aan een verhouding tussen werken en wonen van ongeveer tweederde tegenover eenderde. Maar ook dat is allemaal nog uit te werken’, aldus De Beer. Stam: ‘Hoe we het hier gaan invullen, weten we nog niet. De gemeente zoekt een partij met wie zij een totaalplan voor het gebied kan uitwerken en die delen gaat realiseren en in exploitatie neemt.’ 

Den Bosch heeft in maart dit jaar een tender voor een partnerselectie uitgeschreven. Daarop hebben zeven partijen met landelijke ervaring zich aangemeld en inmiddels zijn er drie kandidaten voor de vervolgronde uitgenodigd. Aan de tender is een marktconsultatie en een rapport van Buck Consultants vooraf gegaan. Daaruit is naar voren gekomen dat de stad zich in ieder geval niet leent voor een campus-achtige opzet omdat er geen TU of universiteit is. 

Voorliefde voor PPS-constructie

‘s-Hertogenbosch maakt graag gebruik van PPS-constructies. Behalve Het Paleiskwartier (SDK Vastgoed) zijn ook het bedrijventerrein Pettelaarpark en de woongebieden Willemspoort (Heijmans Vastgoed, BrabantWonen) en Haverleij (Heijmans, Bouwfonds) op een PPS gebaseerd. Het is de ervaring van de gemeente dat zij met een PPS grip houdt op het gebied, dat de andere partij zich tot in zijn vezels committeert aan het project en er voortdurend geïnnoveerd blijft worden. Zoals de inmiddels vertrokken wethouder Jan Hoskam in een gesprek met dagblad BN/De Stem zei over de beoogde PPS voor het Innovatie Kwartier: ‘Het moet niet de zoveelste portefeuille worden van iemand in Verweggistan of de prins van Brunei.’ 

Nu lijkt het profiel van de partner die de stad zoekt voor het Innovatie Kwartier Den Bosch op het lijf geschreven van de partners in de andere PPS-constructies in de stad. Neem SDK Vastgoed, van begin af aan de leidende marktpartij die met de gemeente succesvol Het Paleiskwartier heeft gerealiseerd. De ontwikkelaar is door de gemeente ook gekozen voor het realiseren van een nieuwe stadswijk op EPK-Noord, een gebied aan de overkant van het Grasso-Grenco terrein. Daar komen onder andere 850 woningen, 5000 m2 kantoor- en bedrijfsruimten, 9000 m2 onderwijsvoorzieningen en 2000 m2 horeca. Het gebouw van de Kunstacademie op de locatie wordt gerenoveerd en aangevuld met bedrijfsruimten voor ondernemers uit de creatieve sector.

Geen kwestie van voorsorteren

Wordt er bij de tender niet voorgesorteerd op een partij als SDK? Stam wijst deze suggestie nadrukkelijk van de hand. ‘Het is niet fair om dat te suggereren. De gemeente is voor een dergelijke gebiedsontwikkeling verplicht een openbare aanbesteding te doen en moet daarin iedere kandidaat een eerlijke kans geven.’ Hij verwijst naar het geruchtmakende Didam-arrest van de Hoge Raad (21 november 2021). Sindsdien is het iedere overheidsinstantie verboden vastgoed en bouwgrond exclusief aan één partij aan te bieden. ‘Dus van voorsorteren op een partij kan geen sprake zijn.’

PPS haalbaar

Met het huidige hoge niveau van bouwkosten, de vele risico’s die aan een partnership kleven en de hoge eisen van financiering, worden PPS’en in het huidige klimaat voor gemeenten als een no go beschouwd. De twee bestuursleden van de PPS Paleiskwartier zetten onlangs in Vastgoedmarkt dan ook hun vraagtekens bij het plan van de gemeente.

Walter Stam begrijpt het maar spreekt in het geval van het Innovatie Kwartier van een wezenlijk andere situatie. Bij de PPS die in de jaren negentig met SDK (en destijds ook met de inmiddels teruggetreden partijen NIBC en ING Real Estate) werd opgezet voor de ontwikkeling van wat nu Het Paleiskwartier is, was de locatie een vervallen bedrijventerrein met verschillende grondeigenaren die allemaal uitgekocht moesten worden. Voor de gemeente destijds een project met grote financiële risico’s die geen enkel stadsbestuur tegenwoordig zou willen lopen. Het kapitaal dat SDK-moeder VolkerWessels toen heeft ingebracht heeft een grote rol gespeeld bij de succesvolle uitrol van de gebiedsontwikkeling. 

Bij het innovatiekwartier heeft de gemeente nagenoeg alle gronden en gebouwen al in bezit. Zij zoekt alleen een marktpartij die kennis en ervaring kan inbrengen bij het opstellen van de ontwikkelingsplannen, bij de realisatie en eventuele exploitatie ervan en die mede de risico’s van de ontwikkeling wil dragen. De vorm waarin de samenwerking wordt gegoten is trouwens ook nog niet vastgesteld. Stam: ‘Als eigenaar van het gehele terrein is het enige criterium dat de gemeente grip houdt op het programma en het gebied.’

Tender succesvol

De tenderprocedure van de gemeente verloopt overigens succesvol, volgens Stam. Van de zeven oorspronkelijke gegadigden zijn nu drie partijen over met wie de selectiefase is gestart. Begin november moet dat leiden tot de keuze van de partij met wie een haalbaarheidsverkenning wordt gedaan. In 2023 zal op basis van de op te stellen plannen definitief de knoop worden doorgehakt. Volgens Walter Stam kunnen dan in 2024 de eerste bouwkranen gaan draaien.

Zoals bij Het Paleiskwartier en Haverleij het geval was, neemt de gemeente ook bij deze gebiedsontwikkeling het voortouw. De herontwikkeling van het uit 1913 daterende Grasso-pand tot een energieneutraal kantoorgebouw heeft de gemeente gefinancierd. Daarnaast heeft de gemeenteraad op 12 juli ingestemd met de financiering van de aanpak van een aantal hallen op het naastliggende Grenco-terrein. Daarmee heeft de gemeente inmiddels ongeveer € 19,5 mln in het gebied geïnvesteerd.