Rente is de grootste bedreiging

voor nieuwbouwprojecten

Een versie van dit artikel werd gepubliceerd door Vastgoedmarkt op 15 september 2022

Een versie van dit artikel is gepubliceerd door Vastgoedmarkt op 15 september 2022

Het was de afgelopen jaren een hype. Het ene na het andere hoogbouwproject werd gelanceerd in steden als Rotterdam, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Utrecht en Nijmegen. Voorlopig komen we dit nieuws niet meer tegen. Ergo, we zullen moeten wennen aan het feit dat grote nieuwbouwprojecten worden uitgesteld of van tafel gaan. De combinatie van prijsexplosies, de stijgende rente en de onzekerheid onder beleggers nu minister Hugo de Jonge schermt met een drastische ingreep in de woningmarkt, maakt iedereen kopschuw. 

Bestuurslid bij VolkerWessels Dick Boers ziet de stijgende rente als de grootste bedreiging voor nieuwbouwprojecten. ‘Als de komende twee kwartalen door de stijgende rentes de yields stijgen dalen onze opbrengsten substantieel en hebben we geen haalbare businesscase meer, zegt hij tegen Vastgoedmarkt.

De afgelopen jaren werd het ene na het andere hoogbouwproject gelanceerd in steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven, Utrecht en Nijmegen. Maar voorlopig is dat verleden tijd en zullen we moeten wennen aan het feit dat grote nieuwbouwprojecten worden uitgesteld of van tafel gaan. De combinatie van prijsexplosies, de stijgende rente en de onzekerheid onder beleggers over de plannen van minister van Wonen, Hugo de Jonge, maakt marktpartijen kopschuw. De gevolgen zijn al zichtbaar (zie kadere onderaan).

Geen acceptabel rendement meer

Beleggers, zeker de institutionele fondsen uit het buitenland, trappen momenteel op de rem en gaan geen nieuwe investeringsverplichtingen meer aan voor nieuwbouw. Neem Heimstaden, de Noorse belegger die in gesprek is over aankoop van de twee woontorens van 180 en 150 meter van The Grace in Den Haag. Volgens een woordvoerder lopen er nog steeds gesprekken met ontwikkelaar Included City Development maar worden investeringsmogelijkheden in ons land momenteel ‘nóg kritischer’ dan normaal bekeken.

De reden is simpel: beleggers zien geen mogelijkheden meer een acceptabel rendement te behalen met nieuwbouwprojecten.    ‘Waarom zou je, zeker bij de bouw van hoogbouwprojecten, met minder dan 5% marge genoegen nemen als je toch al een navenant hoger risico loopt?’, zegt Dick Boers, lid van de Raad van Bestuur van VolkerWessels. Extra irritant zijn de ruime bezwaarmogelijkheden waardoor grote vertraging in procedures optreedt. Bij de Raad van State ligt volgens insiders inmiddels een stapel van 1500 vastgoedgerelateerde dossiers waarover zij een uitspraak moet doen.

Geen prijsveste begrotingen

Ontwikkelaars en beleggers balanceren met de kosten van hoogbouwprojecten (en ook bij andere bouw) op het randje. Erik Faber (partner Fakton development, voorzitter Stichting Hoogbouw): ‘De magische grens van € 2000 per m2 bvo is overschreden, je moet nu eerder denken aan € 2500 tot € 3000 per m2. Na aftrek van BTW.’ VolkerWessels realiseert momenteel een toren in Eindhoven waarvan de bouwkosten € 2700 tot € 3000 per m2 bedragen, zegt Dick Boers. Daarbij moet worden aangetekend dat de contracten zijn getekend vóór de oorlog in de Oekraïne uitbrak. 

Volgens insiders kunnen bouwkosten, afhankelijk van stad, hoogte en ondergrond, tegenwoordig oplopen tot wel € 5000 per m2. Maar dan heb je wel een toren met een jungle aan de buitenkant en veel inpandige voorzieningen, kortom woonruimte voor uitsluitend de hoogste inkomens. Bouwers en ontwikkelaars kijken dus naarstig naar mogelijkheden om de bouwkosten in de hand te houden. Zo wordt gekeken of bijvoorbeeld de hoogte van een toren niet wat minder kan. Dat rekent zich ook door naar liftcapaciteit, brandveiligheidseisen, pompinstallaties, constructie, enz.

De inkoopstrategie kan ook helpen. Boers: ‘Wat wij soms doen om een project haalbaar te maken is dat wij op voorraad kopen als de prijs gunstig is. In de huidige markt fluctueren prijzen van materialen en grondstoffen heftig. Wij zijn daarom lang geleden gestopt met het afgeven van prijsvaste begrotingen.’ En hij vervolgt: ‘Het is voor ons niet mogelijk om een vaste prijs af te spreken voor een bouwproject. Wij runnen een bedrijf, geen casino.’

Wat ook helpt is om te draaien aan de knoppen van het bouwproces. ‘Waar we ook scherp op letten is het ontwerp. We hebben wel eens architecten die hun eigen landmark wilden hebben. Het betekende dat wij geen business case hadden. Wij vinden dat techniek leidend moet zijn en dan mag een architect er een schil omheen hangen. Alleen dan is zo’n project als in Eindhoven nog te doen.’ VolkerWessels kopieert dit concept nu naar twee andere locaties. ‘Zo is hoogbouw alsnog haalbaar. We hebben net Sonate gebouwd in Den Haag, twee torens op een supercomplexe ondergrond. Daar hebben we geld mee verdiend maar we hebben die dan ook wel zelf ontworpen en gebouwd.’

Grootste gevaar is de rente

Bovenop de bouwkosten komen ook nog extra kosten  Volgens waarnemers  kunnen deze posten bij elkaar opgeteld oplopen tot eenzelfde bedrag als de bouwkosten. Denk bij deze bijkomende kosten aan zaken als de aankoop van de kavel, grondprijs, gemeentelijke heffingen, aansluitkosten per woning, WKO-kosten, zonnepanelen, sanitair, technische installaties, de eigen kosten van de ontwikkelaar en de uurlonen van architecten, bouwkundigen, consultants, juristen, marketingdeskundigen, enz. 

En tot slot moeten ook de rente- en andere financiële lasten verdisconteerd worden. Aangezien de meeste ontwikkelaars het benodigde geld halen bij financiers en banken zijn ook deze posten aanzienlijk. Banken rekenen met extra opslagen naarmate de projecten meer risico kennen. Met de stijging van de rente de afgelopen maanden drukken de financiële lasten steeds zwaarder op de begroting.

Dick Boers ziet in de stijgende rente de grootste bedreiging. ‘Als yields omhoog gaan, dalen onze opbrengsten. Als we een plan verkopen met een BAR van 4% en dat wordt 5% zijn we zomaar 20% van onze opbrengsten kwijt’, rekent hij voor. ‘De rente is nu door de ECB met 75 basispunten verhoogd en ik ga ervan uit dat er nog wel een tweede verhoging nodig zal zijn om de inflatie te bestrijden. Als de komende twee kwartalen door de stijgende rentes de yields dus stijgen dalen onze opbrengsten substantieel en hebben we geen haalbare business case meer.’ Volgens Boers moeten we hierbij nog eens optellen de onzekerheid die minister De Jonge bij beleggers heeft veroorzaakt, de hoge grondprijzen en de grote vraag; wat gaat de consument doen?

Hand op de knip

Dat de kosten stijgen is een feit, wat de opbrengsten gaan doen is nu ook volstrekt onduidelijk. ‘Ik voorzie dat de consument nog wel twee keer nadenkt voordat hij inschrijft op een woningbouwproject. Voor een hypotheek van 20 jaar vast betaalt hij inmiddels 4,3%. De tendens op de huizenmarkt is weer dat de huizenkoper eerst zijn huidige woning verkocht wil hebben voordat hij een nieuwe stap zet’, aldus het bestuurslid van VolkerWessels. ‘Ik voorzie dat de consument de hand op de knip gaat houden.’

De vraag is welke verkoop- en huurprijzen voor een woning nog haalbaar zijn. Boers: ’In Nederland vang je geen € 7000 per m2 buiten de randstad. In Amsterdam kun je misschien voor hele chique torens nog wel rekenen op een opbrengst van € 10.000 per m2, inclusief BTW. En dat dankzij de aanwezigheid van veel expats waarvan de huren meestal worden overgenomen door hun werkgever. In de meeste andere steden is dit substantieel lager. Dan wordt het heel lastig een toren te bouwen.’ Buiten de hoofdstad rekenen betrokkenen met opbrengsten tot ongeveer € 4000 per m2 als het maximaal halbare.

‘Ik denk dat de kans heel groot is dat een deel van de hoogbouwmarkt stilvalt’, concludeert Boers. ‘We zien dat beleggers pas op de plaats maken, zij doen in ieder geval de komende twee kwartalen niets.’ En hij vervolgt: ‘Ik sluit niet uit dat ook VolkerWessels het een tijdje lastig krijgt om hoogbouw te realiseren. Als je, zoals Amsterdam, een grondprijs vraagt gebaseeerd op hoge opbrengsten uit het verleden, dan komen dingen in het huidige klimaat echt tot stilstand.’ Maar het levert ook kansen op. Boers: ‘ Je ziet dat ook een neergaande markt er kansen komen en er nieuwe partijen zich aandienen om samenwerkingen aan te gaan.”

Eerste slachtoffers van de crisis

De gevolgen van de crisis op de woningmarkt worden zichtbaar. Van de circa 200 hoogbouwplannen die bij gemeentebesturen eind 2020 op tafel lagen, is het merendeel in ernstige problemen geraakt. Veel projecten zijn nog niet in de publiciteit gekomen, onderstaande wel. 

De stand van zaken:

The Grace (Den Haag, twee torens van 180 en 150 meter, 1400 woningen) is vertraagd. Geïnteresseerde belegger Heimstaden wacht de ontwikkelingen in Nederland af. De beoogd bouwer, de Italiaanse Rizzani de Eccker, is bereid een prijsvaste begroting af te geven. De gesprekken bevinden zich momenteel pas in de beginfase, aldus Rick van Geffen, directeur/eigenaar van Included City Development. ‘De eerste contacten zijn positief.’

Bij Embrace (Den Haag, 900 woningen) is ook teruggeschakeld om de ontwikkelingen te kunnen afwachten.

Small Foot (Eindhoven, 180 meter) is door de ontwikkelaar als onhaalbaar van tafel gehaald.

Een toren op De Binckhorst (Den Haag, 183 woningen, 73 meter) is geschrapt.

Bellevue (Den Haag, twee woontorens, 1200 woningen) gaat niet door na bezwaren uit de gemeenteraad. Het project was naar verluidt toch al financieel onhaalbaar en belegger Patrizia ‘steekt er geen geld meer in’.

KJ Plein (Den Haag, twee torens van 90 meter ieder): eerste aannemer Ballast is aan het procederen. Start bouw was aanvankelijk 2019. Nu is er nog steeds niets gebeurd en het project ligt volgens waarnemers op zijn kant.

SoZa (Den Haag, 1200 woningen) is na bezwaren van de buurt aan zijn tweede ontwerp toe. De hoogte van de torens is daarin naar beneden bijgesteld. De gemeente moet financieel bijspringen om het project van de grond te krijgen.

The Sax (Rotterdam, twee torens van 180 en 107 meter met 912 woningen) is aan zijn tweede ontwerp toe en heeft veel kritiek gekregen in de gemeenteraad. BPD verwacht het definitieve ontwerp binnen het komend halfjaar in te dienen. Er is nog geen getekend bouwcontract, ontwikkelaar BPD is hierover nog in onderhandeling met BAM en verwacht nog een jaar nodig te hebben om tot concrete afspraken te komen.

Schiekadeblok-complex (Rotterdam) zoekt nog steeds een ontwikkelaar nadat G&S Vastgoed zich heeft teruggetrokken.

Tree House (Rotterdam, 130 meter) zit vast nadat een geschil over het verwijderen van zeven platanen tot bij de Raad van State is gebracht.

Toren C (Den Haag, onderdeel van het woonproject Cantate) is geschrapt omdat de overeenkomst met ontwikkelaar VolkerWessels door de gemeente is ontbonden.

Bij District E. (Eindhoven, drie torens) zijn de hoogtes van de geplande torens 30 meter verlaagd.

Tweede fase Smakkelaarspark (Utrecht) is na eerdere vertraging met minstens nog een jaar tot 2023 uitgesteld omdat de ontwikkelaar niet tot overeenstemming kan komen met de aannemer.

Baan Toren (Rotterdam, 158 meter met 427 woningen): wordt al jaren over gesproken maar status van ontwikkeling is onduidelijk. Waarnemers denken dat de toren inmiddels onbetaalbaar is geworden.

Zalmhaventoren (Rotterdam, 220 meter hoog) is volgens Dick Boers keurig opgeleverd maar ‘daar is niemand rijk van geworden’.