Welkom in Pyongyang

aan de Amstel

‘AMSTERDAM IS HET GEVOEL MET DE MARKT KWIJT’

Een versie van dit Artikel is gepubliceerd door Vastgoedmarkt op 8 maart 2022

Beleggers en ontwikkelaars stemmen met hun voeten als het gaat om het gemeentelijk woonbeleid van Amsterdam. De groeiende stapel regels, eisen en voorwaarden maakt het zeer moeilijk, dan wel onmogelijk aan de minimale rendementsverwachtingen te voldoen. ‘Concreet betekent het dat we weloverwogen niet meer op alle gebouwtenders inschrijven’, zegt Peter Heuvelink van AM.

Van alle lokale woonmarkten is die van Amsterdam niet alleen de grootste maar ook de meest complexe. Van daklozen (er staan alleen al ruim 2000 mensen als dakloos geregistreerd) en vluchtelingen tot en met expats en miljonairs, allemaal zoeken ze passende huisvesting. Bijzonder is daarnaast dat de samenstelling van het Amsterdamse bestuurscollege afwijkt van wat we in veruit de meeste andere gemeenten zien. De afgelopen twee termijnen was de portefeuille wonen, bouwen en wijkaanpak in handen van de SP in een college dat verder bestaat uit Groenlinks, D66 en PvdA. 

Afgaande op peilingen ligt ook in de periode 2022 – 2026 een links meerderheidscollege voor de hand zodat het huidige beleid van verdergaande regelgeving overeind zal blijven. Uiteraard willen alle partijen veel woningen gebouwd zien. De stad kent een schreeuwend tekort. Op onderdelen verschillen ze op punten als hoeveel voor welke doelgroepen moet worden gebouwd, de minimale omvang van woningen en de verplichte toewijzing aan verschillende groepen. Ook zien we in bijna alle verkiezingsprogramma’s van de coalitiepartijen aanvullende voorwaarden als aankoopbescherming, zelfbewoningsplicht, aftoppen van huurprijzen en voorrangsregelingen. 

Niet meer overal op inschrijven

AM is een van de grotere gebiedsontwikkelaars die actief is in de stad. Directeur Noordwest, Peter Heuvelink, onderschrijft de ambitie van de gemeente voor de beoogde opgave van 7000 tot 10.000 woningen per jaar met de wensen die in alle verkiezingsprogramma’s staan, maar ziet de haalbaarheid hiervan als ‘uitdaging’. 

De stad wil de betaalbaarheid van woningen uiteraard stimuleren maar past intussen geregeld de regels aan. Heuvelink: ‘Wij zijn en blijven partner van de stad. Maar op sommige posities zitten we volop in de planontwikkeling en dan moet je ineens weer voldoen aan aangepast beleid. Bij ieder nieuw voorschrift moet je als ontwikkelaar weer terug naar de tekentafel en de rekenmachine. Dat geeft vertraging. Het voelt vaak als een stap vooruit, twee stappen achteruit.’

De politiek-verantwoordelijken lijken volgens hem onvoldoende te beseffen dat het mooi is om woningen te bouwen tot maximaal € 355.000 maar dat hun aanvullende wensen en eisen het nagenoeg onmogelijk maken. ‘Niet alleen hebben we te maken met hoge grondprijzen en forse gestegen bouwkosten, ook bouwen op een locatie in Amsterdam is op zich al veel duurder dan op een stedelijke locatie in pakweg Amstelveen. Daarbij komen vervolgens al die eisen die ik lees in de programma’s, plus het landelijk beleid waar het gaat om het halen van de klimaatdoelstellingen van ‘Parijs’. Op gebouwniveau wordt het voor ons steeds moeizamer een realistisch rendement te behalen. Concreet betekent het dat we weloverwogen niet meer op alle tenders voor gebouwen inschrijven.’

Werken op gebiedsniveau

Heuvelink ziet liever dat ontwikkelaars vaker aan de slag kunnen met een gebiedsontwikkeling in plaats van bijvoorbeeld een enkel appartementencomplex. ‘Dan kun je het programma spreiden over een wijk en meerdere gebouwen. Je doet dat in samenwerking met verschillende partners en kan er samen aan tekenen en rekenen.’

Volgens Heuvelink bereikt de stad het punt dat zij moet inzien dat om alle wensen te realiseren zij ook aan instrumenten als subsidiëring moet denken. ‘Zeker in transformatiegebieden als Havenstad. Hier moeten 70.000 woningen komen in een gebied waar veel bedrijven zitten. Dan moet je als stad echt een potje hebben om bedrijven te steunen bij het vinden van een nieuw locatie en financieel steunen bij het verhuizen. Nu is dat potje er niet.’

Marktongelijkheid

Mark Kuipers, managing director van Greystar Netherlands, loopt ook aan tegen de haalbarheid van projecten. Greystar is een internationale investeerder, ontwikkelaar en exploitant van huurwoningen en heeft onlangs in Amsterdam Zuidoost een groot nieuwbouwcomplex gerealiseerd en exploitatie: OurDomain Amsterdam South East. Een deel van dit complex (ruim 950 gemeubileerde huurwoningen) is bestemd voor studenten en jonge professionals. ‘We krijgen uiteraard projecten van ontwikkelaars aangeboden in Amsterdam, maar die zijn momenteel niet haalbaar’, zegt hij.

‘Met het huidige pakket van eisen en voorwaarden is het op dit moment niet mogelijk de business case voor nieuwe woningen rond te krijgen. De stad is het gevoel met de markt – met de belegger, de ontwikkelaar en de bouw – kwijtgeraakt. Er moet realisme terugkomen wil je voldoende woningen kunnen bouwen voor de vraag.’

Hij loopt voortdurend tegen haalbaarheidsissues aan. Amsterdam wil ambitieuze projecten op punten als stedenbouw, architectuur, betaalbaarheid en duurzaamheid. Die moeten in de markt gezet worden met een gecapte huurprijs en strikte eisen aan de programmering voor een specifieke doelgroep. De erfpacht en de hoge bouwkosten komen daar nog eens bovenop. Het is volgens hem allemaal niet meer haalbaar. Kuipers: ‘Opvallend vind ik dat corporaties het ook niet kunnen realiseren. Om dat te compenseren maakt de gemeente nu een verschil in erfpacht tussen marktpartijen en woningcorporaties. Dat is natuurlijk gek want daarmee creëer je ongelijkheid in de markt.’

Greystar OurDomain Amsterdam South East is een succesvolle ontwikkeling gebleken. ‘Het project is met 1559 huurappartementen het grootste woningbouwproject van Nederland, het is volledig verhuurd en we scoren keer op keer een zeer hoge bewonerstevredenheid.’ Wat Kuipers nu steekt is het sentiment waarin “buitenlandse investeerders worden weggezet als partijen die even een stel woningen komen wegkapen” terwijl wij juist grote aantallen woningen toevoegen.’Hoe het vlot te trekken? ‘Samenwerken. Er moet aan twee kanten de bereidheid zijn aan haalbare plannen te werken. Overheid en markt hebben elkaar heel hard nodig en dan moet je elkaar vasthouden.’

Pyongyang

‘Welkom in Pyongyang aan de Amstel’, zegt Huib Boissevain, directeur van belegger Annexum. Ook hij hekelt de vergaande mate van regulering waarin de hoofdstad zijn heil zoekt. Het gaat volgens hem allemaal ten koste van de woningproductie en de bereidheid van investeerders hun geld naar de Amstel te brengen. ‘Er zijn de afgelopen jaren best veel woningprojecten gepland en gerealiseerd, maar zonder dat hele pakket van regelgeving hadden het er veel meer kunnen zijn’, is zijn vaste overtuiging. Volgens hem kent de Amsterdamse woningmarkt twee grote problemen: er is te weinig woonruimte en de beschikbare woningen worden niet efficiënt ingezet.

Het woningtekort is mede ontstaan doordat de stad populair blijft. Er is een grote toestroom vanuit de provincie en vanuit andere landen. ‘Als er ergens in het land gebouwd moet worden is dat in en rond Amsterdam’, aldus Boissevain. Daarnaast moeten volgens hem woonmeters veel efficiënter benut worden. Hij verwijst naar cijfers van het CBS. In Nederland zijn 8 mln woningen voor 17 mln mensen. Dat is 60 m2 woonruimte per inwoner. In Duitsland is dat getal 43 m2. Reden: de woonruimte wordt daar slimmer bezet.

Boissevain noemt een voorbeeld van Amsterdamse inefficiëntie: ‘Bij Annexum werken veel relatief jonge mensen. Ik heb nu drie situaties meegemaakt dat twee collega’s die samen een appartement bewonen ook een of twee collega’s onderdak willen bieden. Dat scheelt uiteraard in huurkosten. In Amsterdam moet de huurbaas daarvoor echter een vergunning aanvragen. Daar heeft hij meestal niet veel zin in. Met als gevolg dat de twee oorspronkelijke bewoners dan óf de hoge huur moeten blijven betalen óf op zoek moeten naar goedkoper onderdak. Dus blijft een woning waar vier jonge mensen graag zouden wonen bezet door slechts twee personen.’

Twee opdrachten

Boissevain: ‘Het nieuwe college heeft slechts twee opdrachten: meer bouwen en het bevorderen van de doorstroming. Tevens moet het stoppen met het behandelen van investeerders als proleten en eens een blik in het Kadaster werpen. Ik wed dat als je de namen van alle bewoners van een sociale huurwoning in de database stopt, duidelijk wordt dat een significant aantal huurders een of twee woningen elders op hun naam hebben staan.’

Maar ook landelijke regels belemmeren een optimaal gebruik van woonmeters en de doorstroming. ‘Als twee ouderen, ieder met een eigen woning, gaan samenwonen, worden ze samen zo’n € 700 per maand op hun AOW gekort. Samenwonen is dus financieel bijzondere nadelig voor ze.’ Hij concludeert: ’Door tal van regels en voorschriften die averechts werken, in combinatie met de steeds hogere duurzaamheidseisen, gaan investeerders  Amsterdam overslaan. Dat geldt ook voor onze fondsen. Wij beleggen in Hoofddorp, dichter bij de stad willen wij niet komen want dan heb je geen zicht meer op een aantrekkelijk en stabiel rendement.’

Draaien aan knoppen

Thijs Konijnendijk, hoofd research Capital Value, ziet al langer dat beleggers en ontwikkelaars de stad mijden. Met name Nederlandse pensioenfondsen kijken elders en doen nu ook de eerste transacties in steden als Delft en Alphen aan de IJssel.‘Amsterdam snijdt zich absoluut in de vingers. Als onze klanten advies vragen of ze in Amsterdamse woningen moeten beleggen, is ons antwoord: nee. Je betaalt een zeer hoge prijs om vastgoed te verwerven. En als je nieuwbouw wilt plegen loop je aan tegen een hoge grondprijs, hoge bouwkosten en het pakket van voorschriften die het vragen van een rendabele huurprijs in de weg staan.’

De meeste beleggers zoeken een stabiel rendement, niet per se het hoogste. En zelfs stabiliteit van je rendement kun je in Amsterdam vergeten want er worden voortdurend nieuw voorwaarden en eisen gesteld aan nieuwbouw en huurtarieven. Straks worden woningen toegewezen, wordt het puntenstelsel uitgebreid tot huurwoningen van maximaal € 1000 in de maand, wordt doorverkopen bemoeilijkt en moet het wel allemaal betaalbaar blijven. Daar valt voor geen enkele belegger mee te rekenen.’ De gemeente heeft volgens Konijnendijk verschillende knoppen waar het aan kan draaien. Zoals de grondprijs, de programmering (60-20-20 maatregel) en de looptijd ervan. Wat hij mist in de verkiezingsprogramma’s is hoe partijen ontwikkelaars en beleggers tegemoet gaan komen om hen in staat te stellen op een rendabele wijze bij nieuwbouw aan al die eisen te voldoen.

Te laat

Robert Boeren gaat daar niet meer op wachten. Samen met compagnon Bart Lyppens heeft hij in 2016 het Amsterdamse BLVG Ontwikkeling opgezet. De ambitie was Amsterdam met een aantal fraaie woningbouwprojecten te verrijken. Waarbij ze genoegen namen met een realistisch rendement. De teller staat op ongeveer 500 gerealiseerde woningen. Maar nu durft BLVG Ontwikkeling niet meer op risico projecten in te kopen. Boeren en Lyppens zien met lede ogen aan hoe gemeenten vele beperkende regels in verhuur en stapeling van bouwvoorwaarden aan ontwikkelaars en beleggers opleggen. Daar komt bij de onzekerheid over erfpacht, grondprijzen en stijgende bouwkosten.

Boeren: ‘We hebben recent een kantoorgebouw willen kopen voor transformatie naar 80 woningen. Met goede plannen zijn we naar de betreffende gemeente gestapt (“Zaten we weer in een overleg met ambtenaren van wel tien tot twintig afdelingen die ieder hun eigen, vaak tegenstrijdige, eisen op tafel legden”) en kwamen we er niet uit. Ons plan is op de composthoop beland. Door het eisenpakket was het voor ons niet meer haalbaar. Het zal nu wel een kantoorgebouw blijven. Hoe kan dat nu in een gemeente die beweert dat zij tienduizenden woningen wil bouwen?’

Wat Boeren een groot struikelblok vindt is wat hij ‘het ongrijpbare Amsterdamse grondprijsbeleid’ noemt. ‘De doorlooptijd van een herbestemming is toch al gauw minstens vijf jaar’, vertelt Boeren. Wat doet Amsterdam? Die hanteert bij transformatietrajecten de voorwaarde dat de grondprijs die je afspreekt iedere twee jaar door de gemeente kan worden bijgesteld. Wij hebben meegemaakt dat in vijf jaar tijd de grondprijs met liefst 700 procent is gestegen.’ Naast subsidiëring van de gewenste goedkope woningbouw is naar zijn mening een oplossing het op grote schaal toestaan van woningbouw in de vrije sector. Hij gelooft dat de markt zichzelf corrigeert: immers, een ontwikkelaar bouwt en een belegger koopt geen te dure woningen waarvoor geen afzet is. Een groter aanbod, zo beweert Boeren, zal zonder meer leiden tot lagere huur- en koopprijzen.