Feestrede over Paleiskwartier

mogelijk grafrede over PPS

Een versie van dit artikel is gepubliceerd door Vastgoedmarkt op 7 juni 2022

Nu de laatste hand wordt gelegd aan de contracten voor de bebouwing van het laatste deelplan in het Paleiskwartier in ‘s-Hertogenbosch, is de realisatie van de nieuwe wijk na bijna 30 jaar nagenoeg afgerond. Maar als straks de PPS-constructie wordt ontbonden zal de feestrede over het Paleiskwartier tegelijkertijd waarschijnlijk de grafrede worden over de PPS zoals we die kennen.

Het is met de kennis van nu moeilijk voor te stellen dat het Rijksvastgoedbedrijf twijfels had om op dat vervallen en louche bedrijventerrein De Wolfsdonken, pal achter het station in ‘s-Hertogenbosch, nieuwbouw te gaan plegen. Het nieuwe Paleis van Justitie vormde het startpunt van een grote nieuwe wijk waar wonen, werken, winkelen, recreëren en opleiden een plek hebben gekregen op een hoog niveau van kwaliteit in een stedelijke omgeving. 

Bedrijventerrein in verval

Voor inwoners van de stad was het station het eindpunt van het centrum. Daar stapte je op een trein of bus zonder acht te slaan op het gebied aan de andere kant van het spoor. Het was via het stationscomplex voor voetgangers ook niet te bereiken. De wetenschap dat er nog iets achter het station lag, was er alleen bij degenen die werkten op dat terrein, de Wolfsdonken, een bedrijventerrein dat in de jaren ‘80 in verval was geraakt.

In 1987 ging de gemeenteraad akkoord met een plan voor de herontwikkeling van de Wolfsdonken. Het plan beperkte zich overigens tot het gebied van 10 ha. direct achter het station. Pas medio de jaren ‘90 werd op initiatief van Willem van der Made, van 1989 tot 2016 directeur Stadsontwikkeling van de gemeente ‘s-Hertogenbosch, gekeken naar de haalbaarheid het hele gebied, van station tot aan de nog aan te leggen Randweg, tot ontwikkeling te brengen. In totaal ruim 26 ha.

Een aantal factoren kwam toen samen:

  • de Bossche politiek had uitgesproken dat de binnenstad zich niet langer leende voor het neerzetten van kantoren en ruimte vretende vormen van dienstverlening
  • de Nederlandse Spoorwegen had plannen voor het renoveren en uitbreiden van het station; de gemeente speelde daar actief op in door mee te betalen aan een doorsteek voor voetgangers naar de achterzijde
  • het ministerie van Ruimtelijke Ordening was een initiatief gestart om gemeenten ervan te overtuigen dat ze het particuliere autoverkeer moesten afremmen; het denken aan OV-knooppunten als beste locatie voor verschillende stedelijke functies was net geïntroduceerd
  • het ministerie van Justitie had besloten de verschillende kleinere kantoren in de binnenstad samen te voegen in nieuwbouw elders in de stad van 42.000 m2.

Primaat van openbare ruimte 

Van der Made maakte zich sterk voor de herontwikkeling van De Wolfsdonken tot een multifunctionele wijk met 30-50% woningen, 20-40% kantoren, 10-25% andere commerciële functies, 0-10% culturele en onderwijsinstellingen en 2-5% retail. Onder zijn leiding is het Paleiskwartier een in veel opzichten geslaagde gebiedsontwikkeling geworden met een aantal bijzondere aspecten.

Allereerst de start van de uitrol: leidraad was niet de optelsom van kavels die een invulling moesten krijgen maar de openbare ruimte. Deze werd tot in detail uitgewerkt bij de start van het ontwerp. Dit ging gepaard met concrete richtlijnen voor de bijna 30 architectenbureaus over hoe de afzonderlijke gebouwen zich zouden moeten verhouden tot de openbare ruimte waarin ze stonden. Daardoor vormt het Paleiskwartier met al zijn verschillende functies een wijk die architectonisch een geheel is, zonder gelijkvormig te zijn. Ieder gebouw en plein heeft in design en gebruikte materialen een onmiskenbare Paleiskwartier-signatuur. 

Rol Dik Wessels

De tweede beslissende factor is de doortastende aanpak van de in 2017 overleden bouwer, belegger en ontwikkelaar Dik Wessels. Hij heeft zich persoonlijk vanaf einde jaren ’80 ingezet voor de gebiedsontwikkeling en de totstandkoming van de PPS. Hij kocht in 1989 de eerste grondpositie van 2,5 hecate (de latere locatie van het Paleis van Justitie).  Samen met ING verwierf Wessels in totaal 10 hectare direct aan de westzijde van het station. Dit gebied – destijds ontwikkeld onder de naam La Gare – vormde het begin van de gebiesontwikkeling zoals we die nu kennen als Paleiskwartier.

De Wolfsdonken kende verschillende grondeigenaren waarvan de meesten bereid waren hun kavels te verkopen. De meesten waren bereid hun kavels te verkopen. Dat Wessels bereid was de grond voor het nieuwe Justitie-gebouw beschikbaar te stellen en in dezelfde transactie het leegkomend vastgoed van het ministerie van Justitie in de binnenstad over te nemen, is van groot belang gebleken. Daarna wisten gemeente, Wessels Beheer, ING en NIBC als een stofzuiger op één na alle gronden in het gebied op te zuigen.

Hetzelfde team

Het derde bijzondere element van de gebiedsontwikkeling is dat initiatief en leiding nog steeds, en inmiddels nu bijna 30 jaar en een investeringsbedrag van € 1,5 miljard later, in handen is van dezelfde twee personen: Van der Made namens de gemeente en Nick de Boer namens de marktpartijen. Zij vormen vanaf de oprichting in 1998 de directie van BV Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier (het derde lid van de directie, Alphons van Gaste, overleed in 2017). De directie is alleen verantwoording schuldig aan de Raad van Commissarissen van de BV en werkt op afstand van de gemeente. Het geluk dat beide heren gezond en in functie zijn gebleven zorgde voor grote continuïteit. Van der Made: ‘We hebben een enorme binding met het gebied, zo’n project wordt je eigen kindje.’

Risico’s gedeeld

Het vierde bijzondere onderdeel van de gebiedsontwikkeling is de PPS-constructie die is gekozen en waarvan BV Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier in feite de belichaming is. De gemeente ‘s-Hertogenbosch ging uit volle overtuiging mee in de constructie waarbij gemeente, VolkerWessels en NIBC gezamenlijk verantwoordelijk zouden worden en het risico zouden dragen van de ontwikkeling van zowel grond als opstal. Met name dit laatste maakt deze PPS bijzonder. De gemeente had hiermee al goede ervaringen opgedaan bij de ontwikkeling van industrieterrein Pettelaarspark en de woonwijken Willemspoort en Haverleij. 

Positief resultaat

‘Het was natuurlijk voor de gemeente een enorm risico, die medeverantwoordelijkheid voor het totale exploitatierisico van het Paleiskwartier voor zowel grond als gebouwen’, zegt Nick de Boer. ‘Maar de hechte samenwerking waarin de vier partijen elkaar vonden maakte wel mogelijk dat de ontwikkeling consequent werd uitgerold volgens de overeengekomen uitgangspunten, dat als eerste de waterpartij met parkeergarage en de openbare ruimte werd opgepakt zodat beleggers en toekomstige gebruikers konden zien dat we serieus werk maakten van het Paleiskwartier, dat de gelden in de vennootschap bleven en dat mede daarom ook tijdens de verschillende crises die we sindsdien hebben gezien de bouwkranen altijd bleven draaien.’

Als over twee of drie jaar de eindafrekening wordt opgemaakt blijft er voor de aandeelhouders een interessant positief financieel resultaat over, aldus De Boer. 

Niet meer haalbaar

De Boer en Job van der Veer (Icoon Vastgoed, sinds 1997 als vastgoedontwikkelaar verbonden aan het Paleiskwartier, toen nog werkzaam voor VolkerWessels-dochter Credo/SDK) hebben overigens een hard hoofd in de toekomst van een totale PPS zoals die voor het Paleiskwartier is opgezet. Een constructie waarin gemeente samen met de markt het volledige risico draagt voor de grond- en opstalontwikkeling van een dergelijk omvangrijk gebied is volgens hen lastig te herhalen. Daarvoor zijn er tegenwoordig teveel onzekerheden zowel wat betreft grondprijzen als kosten van materialen en bouw. ‘En wie zal bereid zijn, zoals Dik Wessels in het Paleiskwartier, alle benodigde posities aan te kopen? Ik heb ook in andere steden PPS’sen gezien waar je met 10, 15 partijen aan tafel zit. Ik moet er niet aan denken, het zijn vaak vechtconstructies geworden’, aldus De Boer. 

De Boer en Van der Veer denken ook dat zo’n PPS in de lokale politiek niet meer verkoopbaar is. ‘Ik kan me voorstellen dat een gemeenteraad het gevoel krijgt teveel op afstand te staan. Wat overigens bij Het Paleiskwartier nooit het geval is geweest omdat de Raad door de BV steeds nauw betrokken werd bij uitgangspunten, plannen en aanpassingen. We hebben tot het laatst met grote flexibiliteit geopereerd. Zo hebben we vorig jaar op verzoek van de gemeente besloten in het laatste, nog te realiseren, appartementengebouw sociale huurwoningen in het programma op te nemen en het nog aan te leggen evenemententerrein te vergroten. Dat is samenwerken, over je eigen schaduw heenstappen en gaan voor het gezamenlijk belang.’ 

Leermomenten

Geen succes zonder minpunten en tegenvallers. Van der Veer: ‘Ik vind het jammer dat we er niet in zijn geslaagd belangrijke centrumfuncties naar het gebied te halen, zoals een bibliotheek, museum of theater. Uiteraard hebben we het wel geprobeerd. Ook hadden we eerder werk kunnen maken van functies die de wijk verlevendigen. Het was hier lange tijd een dooie boel, volgens de bewoners, vooral ’s avonds en in de weekenden. Maar het is een stuk beter geworden met de horeca tegenover het Paleis en de recente opening van bioscoop Kinepolis, hotel The Den (Marriott) en de horeca er omheen aan de westpunt van de wijk. Een les die we ook geleerd hebben: we zijn te gretig geweest om alle bedrijfsgebouwen te slopen. Achteraf gezien hadden we wellicht meer bestaande panden een nieuw leven kunnen geven.’

Feiten en cijfers Het Paleiskwartier

Oppervlak: 26 ha.

Totaal gebouwd vloeroppervlak (tot 2025): 472.500 m2

Aantal bewoners: 4000

Aantal wooneenheden: 2750

Aantal werknemers, werkend in het gebied: 7500

Aantal studenten, studerend in het gebied: 35.000

Marktwaarde van het vastgoed (prijspeil 2020): € 1,5 mrd