Het imperium van de
woningcorporaties in cijfers
Een versie van dit artikel werd door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 7 maart 2023
Minister Hugo de Jonge wil de woningcorporaties weer een hoofdrol geven bij de woningbouw. In dit artikel een overzicht van de omvang van de corporatiesector en haar positie op de woningmarkt.
Het eerste dat opvalt bij overzichten van de corporatiesector is de enorme versnippering. Sinds 1 januari dit jaren zijn in totaal 279 corporaties actief in ons land. Afgezet tegen het aantal gemeenten (342) heeft bijna iedere stad of dorp een eigen corporatie met eigen bezit, een eigen bestuur, een eigen directie, eigen onderhoudsdienst, eigen administratieve afdelingen, een eigen jaarverslag, enz.
Overigens laat de geschiedenis van het corporatiewezen nog veel dramatischer getallen zien. In 1985 telde de databank van het CBS liefst 1152 corporaties en gemeentelijke woningbedrijven, rond de eeuwwisseling was dat al teruggesnoeid tot net geen 750.
Wel eens gehoord van Samenwerking Slikkerveer in Ridderkerk? Dat was in 2015 een van de liefst vier corporaties in die gemeente met een portefeuille van 170 woningen.
Per 1 januari dit jaar zijn opnieuw twee grote wijzigingen doorgevoerd. Zo is Vestia opgesplitst in drie corporaties (Hef Wonen, Hof Wonen en Stedelink) in regio Den Haag/ Rotterdam en is onder de naam Woonin een nieuwe corporatie gestart, een samenvoeging van de corporaties Mitros en Viveste in Utrecht.
WONINGVOORRAAD
Door samenvoegingen, fusies en overnames zijn er nu dus veel minder corporaties en woningbouwverenigingen maar hun impact op de woningmarkt is onverminderd groot. Op 31 december 2022 telde Nederland volgens het CBS 8.045.580 woningen. Daarvan werden er 7.704.623 bewoond. Oftewel een leegstand van 341.957 woningen.
De voorraad koopwoningen was eind 2021 4,55 mln eenheden groot. Het aantal huurwoningen bedroeg 3,40 mln stuks. Van dat aantal waren 2,3 mln in handen van woningcorporaties. Dat is 28,8 procent van het totaal aantal huur- en koopwoningen.
Geografisch staan de mest huizen in de provincies Noord- en Zuid-Holland en Noord-Brabant (zie tabel Voorraad woningen ultimo 2022).
De verdeling van het aantal huurwoningen van woningcorporaties over het land levert een gelijkmatiger beeld op. Weliswaar steken ook hier Noord- en Zuid-Holland en Noord-Brabant boven de rest uit maar ook in Overijssel, Utrecht, Gelderland en Limburg staan relatief veel corporatiewoningen.
Amsterdam telde de meeste corporatiewoningen. Procentueel scoort Wageningen zeer hoog. Hier is 61% van de woningvoorraad in eigendom van een corporatie.
Vermeldenswaard is overigens dat op peildatum 31 december 2021 76.032 huurwoningen van corporaties geen bewoners hadden. Ook met leegstand zijn Noord- en Zuid-Holland en Noord-Brabant koplopers (resp. 15.6617, 19.872 en 8508 leegstaande woningen).
WOZ-WAARDE
(Tabel gemiddelde WOZ-waarde van woningen op 1 januari 2022)
De verschillen tussen het corporatiebezit en dat van andere eigenaren en verhuurders komt scherp naar voren in de WOZ-waarden. Uit cijfers van het CBS blijkt dat op 1 januari 2022 alle wooneenheden in het land een WOZ-waarde van gemiddeld € 317.000 noteerden. Aan de koopwoningen kon een WOZ-waarde van gemiddeld € 378.000 worden gehangen. De huurwoningen in het bezit van woningcorporaties hadden op die datum een WOZ-waarde van gemiddeld € 211.000. Huurwoningen van andere categorieën verhuurders hadden een WOZ-waarde van gemiddeld € 279.000.
De huurwoningen van corporaties in de provincie Noord-Holland hadden met gemiddeld € 277.000 het hoogste prijskaartje. Daarna volgden de provincies Utrecht (€ 256.000) en Zuid-Holland (€ 210.000). De corporaties in de provincies Zeeland (€ 149.000), Drenthe (€ 147.000) en Friesland (€ 146.000) zaten met hun huurwoningen in de laagste categorie WOZ-waarden.
OUDERDOM VAN DE WONINGEN
Het is te begrijpen dat corporaties hoge kosten hebben met onderhoud en verduurzaming van hun bezit. Slechts 13% van de corporatiewoningen is met een beetje goede wil van recentere datum te noemen. Ze zijn gebouwd in de periode 2005 – 2020. Procentueel de meeste woningen zijn gerealiseerd tussen 1960 en 1975.
(Tabel % woongelegenheden van corporaties naar bouwjaar, 2020 – bron: Staat van de corporatiesectior 2020)
2005 – 2020: 13%
1990 – 2005: 13%
1975 – 1990: 26%
1960 – 1975: 27%
1945 – 1960: 12%
Tot 1945: 8%
[TUSSENKOP]
MARKT- EN BELEIDSWAARDE
Er gaat veel geld om in de corporatiesector. In 2021 genereerde zij € 1.36 mrd aan huuromzet.
Opgeteld vertegenwoordigt het sociaal bezit van de corporaties ultimo 2021 een marktwaarde van € 371,6 mrd tegen € 296,0 mrd ultimo 2019 en € 320,9 mrd ultimo 2020.
Dit is overigens maar een deel van het verhaal. Woningcorporaties exploiteren behalve sociale huurwoningen ook vastgoed voor commerciële exploitatie. Wanneer dat in de cijfers wordt meegewogen had al het vastgoed in exploitatie van de sector een marktwaarde van in totaal € 408,8 mrd.
De corporatiesector rekent echter met de term beleidswaarde. Dit is de marktwaarde minus alle kosten die gemoeid zijn met het exploiteren van het woningbezit zoals onderhoud, renovatie, verduurzaming, enz. De beleidswaarde ligt fors onder de marktwaarde en bedroeg ultimo 2021 € 180 mrd. Het ligt daarmee overigens op een fors hoger niveau dan de twee voorgaande jaren (2019: € 139,1 mrd; 2020: € 152,6 mrd).
Het eigen vermogen bedroeg eind 2021 € 330,6 mrd op basis van marktwaarde en € 130,5 mrd op basis van beleidswaarde. In 2019 was dit resp. € 252,4 mrd en € 87,3 mrd. In 2020 resp. 276,9 mrd en € 101,3 mrd (bron: Staat van de corporatiesector 2022)
Volgens Bregje de Looff, vastgoedadviseur Corporaties & zorg bij Capital Value, kan op de peildatum 31 december 2022 niet zomaar een paar procent waardestijging van het corporatiebezit worden genoteerd. Zij zien zelfs veelal een negatieve marktwaardeontwikkeling dat heeft alles te maken met de in het tweede halfjaar gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt en met name bij bezit van slechte kwaliteit (bouwaar, label, ligging).
WACHTLIJSTEN
De wachtlijsten om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning zijn onverminderd lang. De NOS heeft in 2021 navraag gedaan bij 212 gemeenten en constateerde dat bij 90 gemeenten de wachttijd zeven jaar of langer is om in aanmerking te komen. In de vijf gemeenten met de langste wachttijd (allemaal in de provincie Noord-holland: Amstelveen, Haarlemmermeer, Diemen, Landsmeer en Wormerland) sta je zelfs langer dan 17 jaar in de rij. Amsterdam noteerde volgens de NOS-enquête medio 2021 een wachttijd van 13 jaar en 10 maanden.
Buiten de Randstad schets de peiling een vergelijkbaar beeld. Zo moet je in Apeldoorn bijna acht jaar op een sociale huurwoning wachten.
De gemeente die volgens de NOS in 2021 kon bogen op de kortste inschrijfduur was Rijssen-Holten: acht maanden.
In het jaarlijkse rapport van de Autoriteit Woningcorporaties De Staat van de corporatiesector 2022https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2023/02/03/staat-van-de-corporatiesector-2022
is te lezen dat het aantal toegewezen huurwoningen in 2021 lager was dan in 2015. Het gaat om resp. 287.190 en 330.210 huishoudens die een sociale huurwoningen toegewezen hebben gekregen.
TRANSACTIES
Uit een recent onderzoek dat is gepubliceerd door Capital Value over de woningbeleggingsmarkt https://www.capitalvalue.nl/onderzoek/de-woningbeleggingsmarkt-in-beeld
komt naar voren dat er vorig jaar sprake was van een omslag waar het om de rol van de woningcorporaties gaat. Hun aandeel is gestegen terwijl die van internationale beleggers juist is gedaald.
Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt bedroeg € 7,7 mrd, een stijging van 6%. De groei wordt opmerkelijk genoemd omdat de marktomstandigheden in 2022 duidelijk ongunstiger zijn geworden door onder andere de gestegen bouwkosten, de stijging van de internationale kapitaalmarktrente, de onzekere economische omstandigheden en de aangekondigde regulering van het middenhuursegment.
Dat het transactievolume desondanks is gegroeid schrijft Capital Value toe aan de groei van de transacties met en tussen woningcorporaties. Mede dankzij de afschaffing van de verhuurdersheffing die voor hen een lastenverlaging betekent van jaarlijks € 1,7 mrd.
De corporaties waren vorig jaar met een (toevalligerwijs) vergelijkbaar bedrag van € 1,77 mrd goed voor 23% van het transactievolume. Het merendeel van hun transacties (59%) betrof verkopen tussen corporaties onderling. Door onder andere diezelfde verhuurdersheffing waren een aantal corporaties vorig jaar nog gedwongen een deel van hun bezit te verkopen. Volgens Capital Value werden in 2021 circa 10.000 woningen uitgepond aan particulieren en circa 6.000 stuks complexgewijs aan commerciële partijen.
NIEUWBOUW
De Staat van de corporatiesector 2022 meldt dat corporaties weer een grotere rol opeisen in de nieuwbouwproductie. Ondanks de weer stijgende inspanningen loopt het aandeel van de sociale huurmarkt in de nieuwbouw desondanks weer terug.
Waren corporaties in 2018 nog nagenoeg afwezig, in 2022 eisten ze ruim € 650 mln ofwel 20% van het investeringsvolume in nieuwbouwwoningen op. Het rapport maakt hierbij overigens de kanttekening dat het investeringsaandeel van de corporaties niet compleet is omdat nieuwbouw op eigen grond vaak niet kan worden geregistreerd.
In wooneenheden uitgedrukt meldt het rapport dat de corporaties in 2021 16.900 nieuw huurwoongelegenheden hebben gebouwd, 1000 meer dan in 2020. Dit zijn voor het grootste deel sociale huurwoningen. Mede door verkoop, aankoop en sloop van wooneenheden en administratieve correcties groeide de totale corporatievoorraad ten opzichte van 2021 met 4400 stuks. Het marktaandeel van de corporaties binnen de woningmarkt is daarmee gekrompen.
In de jaren ervoor is de nieuwbouw van sociale huurwoningen ook al ver achtergebleven in vergelijking met de totale bevolkingsgroei. Volgens het onderzoek van de NOS uit 2021 steeg het aantal corporatiewoningen in de periode 2025 tot 2020 met slechts 1 procent terwijl de bevolking met 3 procent toenam.
Ook blijkt uit De Staat van de corporaties 2022 dat slechts 58 corporaties hun in 2018 voorgenomen nieuwbouw voor de komende jaren wisten te realiseren. 22 corporaties bleken drie jaar later helemaal niets met nieuwbouw tot stand te hebben gebracht. 109 Corporaties realiseerden 50% of minder van hun voornemens.
De provincies Noord-Holland, Noord-Brabant en Zuid-Holland hebben gemiddeld per jaar en in absolute zin de grootste nieuwbouwproductie.
GRONDPOSITIES
De hoeveelheid grond die corporaties bezitten neemt steeds verder af. Op basis van de marktwaarde van de grondposities die zij in 2021 bezaten hebben ze in theorie ruimte voor de bouw van hooguit 21.000 woningen. Dit is nog geen 13% van de nieuwbouwplannen voor de periode 2022 tot en met 2026.
Volgens de jaarlijkse Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) zou er in totaal € 85,5 mrd geïnvesteerd kunnen worden aan nieuwbouw in de sociale sector. Maar het rapport De Staat tekent er meteen bij aan dat dit, door de gewijzigde marktomstandigheden, alweer is achterhaald en het investeringsbedrag lager zal komen te liggen.
Met corporaties zijn Nationale prestatieafspraken gemaakt over de bouw van 250.000 sociale huurwoningen voor 2030. Daarnaast is afgesproken dat corporaties 50.000 huurwoningen in het middensegment bouwen.
TOP-TIEN
De grootste corporaties bevinden zich logischerwijs allemaal in de Randstad.
(zie tabel De 10 grootste woningcorporaties per 31 december 2021).
Ymere in Amsterdam was op peildatum 31 december 2021 de grootste met in totaal ruim 65.000 sociale wooneenheden die toen voor ruim € 18,8 miljard op de balans stonden.
Ook op alle andere kengetallen, zoals beleidswaarde, huuropbrengsten, eigen vermogen, solvabiliteit en resultaat na belasting, kwam Ymere als grootste/beste naar boven.
De op een na grootste was op de peildatum Vestia (52.016 units) maar deze is per 1 januari dit jaar gesplitst in drie nieuwe corporaties.
De top-tien op basis van aantal sociale wooneenheden wordt verder aangevuld door (in volgorde van grootte) Eigen Haard, Portaal, De Alliantie, Woonstad Rotterdam, Havensteder, Woonbron, Rochdale en Staedion.
Erik de Boer Online 