En hier een greep uit 2023

Hoe lef Eemnes veel schulden en

honderden nieuwe woningen oplevert

Een versie van dit artikel is door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 20 februari 2023

Wethouder Theo Rijn van de op tien na kleinste gemeente van het land, Eemnes, krijgt regelmatig jaloerse bestuurders van andere gemeenten over de vloer. Op hun lippen brandt de vraag hoe het dorp honderden nieuwe woningen weet te bouwen. Zijn antwoord: lef hebben en een actief grondbeleid. 

In de verte glinsteren de auto’s op de A1 in de prille februarizon. Van rechts komt over de geluidswal het gebrom van het verkeer op de A27. Kijk achterom en je ziet bouwvakkers van Heijmans en Van Wijnen op de steigers van een reeks rijtjeswoningen. Verder naar rechts draaien de kranen van verschillende bouwbedrijven die kopers van een stuk of tien vrije kavels in de arm hebben genomen.

Zij hebben vanuit hun nieuwe stek in de Zuidpolder vrij zicht op de weilanden richting Baarn. Nu nog wel, straks niet meer. Want ook zij krijgen buren. Hier gaat de komende jaren de woonwijk Zuidpolder-Zuid worden gerealiseerd.

Wij zijn in Eemnes, de op tien na kleinste gemeente van Nederland. Een dorp met 9500 inwoners. Maar sinds 1352 wel in het bezit van stadsrechten. Eemnes heeft als praktisch voordeel dat het volgens het programma Nederland van boven de best bereikbare plaats van Nederland is. De ligging in de oksel van A1 en A27 is hierbij de allesbepalende factor.

Nog eens 500 woningen erbij

Eemnes heeft verschillende woningbouwprojecten op stapel. Het grootste is de Zuidpolder (450 woningen), waar de laatste fase letterlijk in de steigers staat. De komende jaren zullen nog eens 450 tot 500 woningen worden gebouwd in het aangrenzende gebied Zuidpolder-Zuid.

In het dorp worden drie plekken verdicht: waar tot voor kort de school Hink Stap Sprong stond komen 29 appartementen en 9 rijwoningen. Een paar honderd meter verderop is sporthal en dorpshuis De Hilt gesloopt. Hier gaat Van Wijnen 57 woningen realiseren. 

En aan de hoofdstraat de Laarderweg is recent op de plek van een garagebedrijf een gebouw met 14 luxe appartementen opgeleverd. 

Als wethouder Theo Reijn (onder andere van Ruimtelijke ordening) wat verder in de toekomst kijkt zijn er in ieder geval nog mogelijkheden aan de noordkant van het dorp en op het zogenaamde Ocrietterrein langs de Eem. 

Veel eigen grond

‘Hoe we dat doen? Het begint met lef hebben’, vertelt Reijn. ‘Dat hadden ze hier en dat hebben ze hier. Niet alleen het huidige en de vorige colleges van B&W maar ook de gemeenteraad. Ik vind dat best bijzonder. Toen tijdens de financiële crisis veel gemeenten op hun gronden moesten afboeken, heeft Eemnes juist een actief grondbeleid gevoerd. De gemeenteraad heeft daarbij meerdere keren uitgesproken dat wij bouwen voor het realiseren van woongebieden, niet om er als gemeente financieel beter van te worden.’

De locaties waar nu en straks gebouwd wordt (Zuidpolder, Zuidpolder-Zuid, de Hinkstapsprong en De Hil) waren allemaal (deels) in handen van de gemeente. Het terrein van de vroegere Ocrietfabriek is nog steeds in gemeentelijk bezit en aan de noordkant beschikt Eemnes inmiddels ook over eigen gronden.

Financieel is Eemnes er op korte termijn inderdaad niet beter van geworden. ‘We hebben natuurlijk veel geld geleend, dus het moet allemaal wel wat opbrengen. Maar onze burgemeester zegt altijd: Geld lenen levert altijd geld op, zeker met de lage rentes van de afgelopen jaren. Dus als er ergens gebouwd wordt, hebben wij de handen aan het stuur.’

De eerste meevaller kan overigens binnenkort in de boeken worden genoteerd. De gronden van De Hilt hebben met € 8,5 mln veel meer opgeleverd dan gebudgetteerd. Reijn: ‘Die zijn op het toppunt van de markt verkocht.’

Heijmans en Van Wijnen

Toen in het vorige decennium werd begonnen met het maken van plannen voor de bebouwing van de Zuidpolder had Eemnes al een aantal kavels in bezit. Daar kwam het een aantal agrariërs en ontwikkelaars tegen die al posities hadden ingenomen. Nadat de bouwclaims van een aantal van hen waren afgekocht, ging de gemeente in zee met Heijmans en Van Wijnen. ‘We hebben toen ons bezit met dat van de beide ontwikkelaars in een cv gezet. Vervolgens kwam de discussie met de gemeenteraad over programma en tempo. Heel spannend was dat.’

Bureau Zuidpolder werd opgezet. Daarin hebben alle betrokkenen zitting het treedt onafhankelijk op. ‘Er is veel overleg. Iedere 14 dagen krijgen we een update van wat er speelt en hoe de grondexploitatie zich ontwikkelt.’

Reijn vervolgt: ‘Toen de invulling van de Zuidpolder op gang was gekomen, waren we al aan het nadenken over hoe nu verder?  We konden beginnen aan de uitleg aan de noordkant van het dorp of naar de mogelijkheden kijken aan de zuidkant van de Zuidpolder. Uiteindelijk hebben we een deal gesloten met twee andere kavelbezitters aan de zuidkant, BPD en De Alliantie. Een agrariër is uitgekocht.’

De Alliantie wilde verkopen om de gronden van de balans te kunnen halen. BPD heeft voor dit gebied de bouwrechten verworven. 

Provincie nog aan zet

Wat volgens Reijn ook meespeelde bij de keuze voor uitbreiding aan de zuidkant was dat de hele Zuidpolder maar één ontsluitingsweg heeft. ‘Eigenlijk heb je er twee nodig. Nu er nog eens 450 tot 500 woningen bij gaan komen is er voldoende massa om een tweede ontsluitingsweg – kosten circa € 8 mln – te financieren.’ 

Volgens Reijn gaan achter de deal veel acties schuil. Hoe zitten al die contracten in elkaar? Welke claims tot nabetaling rusten er op als de kavels gebruikt gaan worden voor woningbouw? Hoe waardeer je de bouwclaims? Welk prijskaartje hang je aan iedere kavel want de ene is weer meer waard dan de ander. En welke waarde hecht de gemeente aan het feit dat ze afstand doet van de zeggenschap? 

‘Dat is best ingewikkeld allemaal. Daar hebben we externe bureaus bijgehaald.’ 

Voordat de gemeente van start kan met de gebiedsontwikkeling Zuidpolder-Zuid moet het nog wel naar hogere machten kijken. Eemnes mag van de provincie eigenlijk nog maar 50 woningen buitenstedelijk bouwen. En het Rijk steekt het geld liever in centraal gelegen locaties. ‘We zitten dus nog in een stevige discussie met de provincie’, aldus Reijn. ‘En stel dat de provincie geen goedkeuring geeft, dan blijven we wel zitten met die gronden van € 8 mln.’

En dan zijn er nog de plannen van minister Hugo de Jonge die het rekenen en tekenen bemoeilijken. ‘Want als we 66% sociaal en midden moeten gaan bouwen, ben ik benieuwd hoe onze grondexploitatie uitpakt.’

Kijken naar elkaars belangen

Dat de gemeente een bepalende factor is bij de onderhandelingen blijkt wel uit wat zij eruit heeft weten te slepen. De Zuidpolder is ingevuld overeenkomstig de toen geldende Woonvisie van de gemeente. De woningen en appartementen op de locaties Hink Stap Sprong en De Hilt gaan de markt op met 7 jaar zelfbewoningsplicht, een anti-speculatiebeding en een voorkeursrecht voor inwoners van de gemeente. 

Van Wijnen heeft overigens zelf het plan De Hilt zoals dat afgelopen zomer in de verkoop kwam weer teruggetrokken. Waar de goedkope woningen vlot van de hand gingen durfde niemand zijn handtekening te zetten onder het koopcontract van de duurdere eenheden. 

Om vertraging te voorkomen zijn de duurdere woningen vervangen door rijwoningen en is het project in twee fasen opgedeeld. De reeds verkochte woningen vormen fase 1. ‘Met deze oplossing helpen we Van Wijnen. Volgens de verkoopovereenkomst had hij uiterlijk 31 maart startbouw moeten geven. Als dat niet was gelukt zou vervolgens de rentebetaling over de grondprijs zijn gaan lopen. 1,5% op een bedrag van € 8 mln, dat loopt wel in de papieren. Als je maar goed naar elkaars belangen wilt kijken, dan komt de oplossing wel.’

Op weg naar 11.000 inwoners

Het Ocrietterrein is een voormalig fabrieksterrein langs de Eem, van het dorp gescheiden door een poldergebied. Met Baarn en Amersfoort is Eemnes in gesprek om hier 90 woningen te realiseren. ‘We zien daar woningen in de duurdere categorie maar de vraag is: geldt straks die 66% van De Jonge per project of per gemeente?’

Eemnes wil graag dat er wat met dit terrein gebeurt. Reijn: ‘Je moet er niet aan denken dat iemand er een distributiecentrum wil bouwen. Dat kan volgens het bestemmingsplan en dan heb ik maar een vergunning af te geven. Maar dat wil ik voor zijn. We willen hier langs de Eem het liefst een gemengd woon/natuurgebied maken, tot aan het beschermd vogelweidegebied.’

Spannend vindt Reijn of het idee kans van slagen heeft om in Zuidpolder-Zuid een aantal appartementen van 45 m2 in te tekenen. ‘In de grote steden is daar veel vraag naar, maar of dat ook in Eemnes het geval zal zijn? De gemeenteraad vindt het maar kippenhokken. Maar we hebben een testcase: van Heijmans hebben we acht tiny houses gekocht. Deze zijn uitsluitend bedoeld voor starters uit Eemnes. Er zijn 378 inschrijvingen op gekomen. Dus dat zal in de politiek wel een vervolg krijgen.’

Hoe groot wil Eemnes worden? Volgens Rein zijn er in het dorp twee denkrichtingen. In de gemeenteraad overheerst de gedachte van een beperkte groei, de tweede stroming wil dat we snel doorbouwen. ‘We zien hier een sterke vergrijzing maar de Zuidpolder heeft laten zien dat we veel jonge gezinnen kunnen aantrekken. Persoonlijk denk ik dat we uiteindelijk wel op zo’n 11.000 inwoners kunnen uitkomen. Maar dat is ook afhankelijk van wat het rijk wil.’