En hier een greep uit 2023

Woningmarkt loopt vast:

nog meer bouwprojecten

uitgesteld

Een versie van dit artikel is door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 18 januari 2023

Ondanks de woningnood lopen nieuwbouwprojecten door heel Nederland volledig vast. Snel veranderende marktomstandigheden en toenemende eisen van de overheid dwingen woningbouwontwikkelaars de plannen voorlopig uit te stellen. Dit blijkt uit een rondgang van Vastgoedmarkt langs bouwprojecten door heel Nederland.

Zo is de Victoriatoren in Eindhoven het jongste slachtoffer van het inzakken van de nieuwbouwmarkt. De bouw van het 92 meter hoge complex is tot nader orde uitgesteld. Ook de Miradortoren in Apeldoorn en meerdere woonwijken in Nijmegen worden voorlopig niet gerealiseerd.

De Victoriatoren in Eindhoven is het jongste slachtoffer van het inzakken van de nieuwbouwmarkt. Het is duidelijk dat er grote vertraging gaat optreden met de bouw van het 92 meter hoge complex. Ook de Miradortoren in Apeldoorn zal voorlopig niet verrijzen.

De Victoriatoren is op papier een gebouw met 330 huurappartementen die gepland is in het centrum van Eindhoven. Hij wordt ontwikkeld door de combinatie van City Pads en Foolen & Reijs Vastgoed. De website van het project is al ruim een jaar niet meer bijgewerkt en vermeldt nog dat na de zomer van 2021 met de bouw wordt begonnen.

Lokale media berichtten afgelopen zomer al over het doorschuiven van het begin van de bouwwerkzaamheden naar Q3 2022. Desgevraagd schrijft ontwikkelaar Tom Foolen van City Pads nu aan Vastgoedmarkt: ‘Als ik ergens in de tweede helft van 2024 kan beginnen, zou dat mooi zijn.’ 

Foolen wil verder geen toelichting geven over de oorzaak van deze vertraging en wil ook geen andere vragen beantwoorden. De gemeente Eindhoven wil alleen bevestigen dat zij met de ontwikkelaar in gesprek is.

Het project lijkt City Pads boven het hoofd te groeien als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden. Vorig jaar juni bleek dat de ontwikkelaar in aanvaring is gekomen met de gemeente over het te realiseren programma. Om het project voor hem financieel aantrekkelijk te houden (de toren wordt gebouwd voor de eigen beleggingsportefeuille) wil Foolen af van de eis dat 80% van de woningen in de categorie sociale en middelbare huur moet vallen. In hoeverre de gemeente daarin wil meegaan is nog niet aan de raad meegedeeld.

OOK VERTRAGING BIJ MIRADOR IN APELDOORN

Ook elders kijken ontwikkelaars en beleggers nog eens goed naar hun rekenmodellen en begrotingen en de interesse vanuit de markt. Zo werd kort voor de feestdagen bekend dat de voorbereidende bouwwerkzaamheden van woontoren Mirador in Apeldoorn zijn stilgelegd. Ontwikkelaar Frank van Berlo zegt liever dat hij ‘op de pauzeknop’ heeft gedrukt van dit 75 meter hoge project in het hart van de stad waarin 140 appartementen zijn ingetekend.

Hij heeft het allemaal eerder meegemaakt, die meevallers en tegenslagen in de sector. Hij is al 40 jaar actief in Apeldoorn. Daarvoor was hij hoofd Stedenbouw van de gemeente. 

‘Samen met Gerrit Nikkels heb ik hier voor rond € 300 mln aan ontwikkelingen tot stand gebracht.’ Nu tuigt Van Berlo zijn laatste projecten op. ‘Daar ben ik nog zo’n tien jaar mee bezig en dan is het mooi geweest.’ 

De Mirador moet letterlijk zijn hoogtepunt worden. Hij heeft alle vergunningen en goedkeuringen op zijn harde schijf om aan de Hoofdstraat, hoek Kanaalstraat 140 appartementen te bouwen, waarvan een deel in een toren van 75 meter. ‘Hartje Apeldoorn, zoiets kennen we hier nog niet. Het is een groot project voor ons en voor de stad.’

Een complex van deze afmetingen is nieuw voor Van Berlo en Nikkels. ‘Ik ben er al jaren mee bezig’, zegt Van Berlo. ‘Zo’n 25 jaar geleden heb ik de gebouwen op de geplande plek gekocht. Maar toen wilde de gemeente niet aan een woontoren. Dat was in de tijd dat de provincie de woningbouw aan banden legde. Nu is het precies omgekeerd. En gelukkig heeft de gemeente behoorlijk ambitieuze plannen waarin mijn project perfect past.’

Eigenlijk is hij een fractie te laat gestart met de verkoop van de appartementen. ‘De onderhandelingen met aannemer Koopmans (Bouwgroep, onderdeel van TBI-red) hebben nèt te lang geduurd.’ 

De hand van Putin reikt ver, tot Apeldoorn aan toe. De belangstelling voor de Mirador was groot, tot de verkoop van de appartementen startte en Rusland de Oekraïne binnenviel. Van Berlo: ‘ Het is natuurlijk niet alleen de oorlog maar ook alles wat ermee samenvalt: energieprijzen, inflatie en de rente. Mensen maken pas op de plaats, het voelt nu als een soort kopersstaking.’ 

Eind december besloten Van Berlo en Nikkels ‘de pauzeknop’ in te drukken. In de voorzichtige hoop dat ergens dit jaar de wereld weer een beetje gekalmeerd is en kopers hun angst hebben overwonnen.

Voordeel is dat ze de tijd voor zich kunnen laten werken. Van Berlo: ‘We onderzoeken of we op de kavel meer volume kunnen realiseren. Uiteraard wel allemaal binnen de bestaande context. Daarnaast bekijken we of de appartementen wat kleiner kunnen. Er staan nu drie units per vloer ingetekend van ieder 120 m2. Dat biedt mogelijkheden meer appartementen in te tekenen tegen een gemiddeld lagere prijs.‘

Zoals Mirador is goedgekeurd krijgt het 140 appartementen: 60 middeldure huur waarvoor Van Berlo nog een belegger moet vinden. Daarnaast 80 koopappartementen, variërend van € 360.000 tot ruim boven € 1 mln. In de nieuwe opzet denkt hij aan een maximum van 180 wooneenheden. De woontoren zal zeker niet hoger worden. ‘Dan worden allerlei bepalingen van het bouwbesluit van kracht op het gebied van veiligheid, fundering, energie, enz. en wordt de bouw een flink stuk duurder.’

1800 WONINGEN IN NIJMEGEN KOMEN LATER

Begin dit jaar meldde het AD dat de ontwikkeling van 1800 woningen in de Waalsprong en de Waalhaven in Nijmegen verder vertraagd is. Het gaat om verschillende projecten waarvan de verkoop of de bouw in 2022 had moeten beginnen. Dat is nu allemaal uitgesteld naar later dit jaar of 2024.

Kleinere woningprojecten hebben ook te maken met tegenwind. Zoals het plan De Hilt in Eemnes. Hier wil Van Wijnen 53 appartementen en woningen realiseren. De verkoop startte afgelopen zomer. In tegenstelling tot het enthousiasme waarmee de plannen werden ontvangen zijn er nog weinig eenheden verkocht. Van Wijnen bekijkt nu de mogelijkheid de duurdere vrijstaande woningen en twee-onder-een kappers in het plan te vervangen door rijtjeshuizen. 

Er gaan ook nog wel projecten volgens plan. Zo mag VanWonen in Nijmegen een 120 meter hoge woontoren bouwen. De verkoop van de appartementen begint overigens pas in 2024 dus de ontwikkelaar heeft nog minstens een jaar tijd om de ontwikkeling van de markt te bekijken. Ontwikkelaar Lingotto verwacht in maart met de gemeente Eindhoven een persbericht te publiceren over de voortgang bij het grote woonproject The Dutch Mountains. En Vorm laat desgevraagd weten dat de bouw van haar projecten in de Haagse Binckhorst overeenkomstig de planning in het slotkwartaal 2022 van start zijn gegaan. Maar de ontwikkelaar had al beleggers gevonden voordat Putin de Oekraïne binnenviel.