En hier een greep uit 2023

Ja, er zijn nog kopers van vastgoed

(en dit hebben ze met elkaar gemeen)

Een versie van dit artikel werd door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 4 oktober 2023

Het gekreun en gejammer op de vastgoedmarkt was op de afgelopen Provada al duidelijk te horen, de afgelopen weken heeft zich dat ook in matige transactiecijfers vertaald. Toch zijn er partijen die deze zomer actief zijn geweest aan de inkoopkant. Wie zijn zij en wat hebben ze met elkaar gemeen?

‘Het hele verkoopproces duurt langer en verloopt moeizamer. Je mag blij zijn als iemand belangstelling heeft voor je object. Het is gewoon trekken en duwen.’ Dat is de dagelijkse praktijk van Roy Alofs van Rebo Beleggingsmakelaars in Deventer. Het is een kernachtige vertaling van de statistieken die de vastgoedmarkt de afgelopen maanden heeft laten zien. 

De cijfers liegen er niet om, zoals Vastgoedmarkt recent heeft onderzocht voor wat betreft de woningmarkt. Maar ook op de kantoor- en retailmarkten spelen zaken als rente, overheidsbeleid, bouwkosten en afhaken van beleggers een grote rol met het faillissement van de Bossche belegger en ontwikkelaar Certitudo als voorlopig dieptepunt.

Desondanks zijn er partijen die juist nu in de markt actief zijn en recent aankooptransacties hebben afgerond. Het gaat om institutionele partijen en particulieren, groot en klein, die in de afgelopen maanden tegen de achtergrond van de ongunstige marktomstandigheden kansen hebben verzilverd.

Vastgoedmarkt heeft een rondgang gemaakt onder een aantal van deze partijen. Niet iedereen wilde meewerken aan deze publicatie, met name particuliere beleggers zijn wars van publiciteit. Wel zijn de makelaars die namens hen hebben opgetreden bereid wat meer over de motieven van hun klanten te vertellen.

Kenmerk 1: de koper van nu heeft eigen geld

Hoe divers ook van signatuur, toch vallen er overeenkomsten op die deze actieve investeerders vergelijkbaar maken. Misschien wel de belangrijkste: ze hebben allemaal eigen geld en zijn niet of in mindere mate afhankelijk van externe financiering. 

Zo zegt Mark Kuijpers, Senior Managing Director van Greystar, dat het bedrijf goed gekapitaliseerd is en daardoor in staat is te blijven acquireren. Dat heeft hem recent in staat gesteld 407 appartementen in Rijswijk over te nemen. Ook volgt Kuijpers de ontwikkelingen rond de posities van Certitudo nauwlettend.

Elmar Schoonbrood van Multi Corporation is ook op acquisitiepad. Multi heeft recent een vestiging van KFC in Sittard en van Burger King in Rotterdam overgenomen en twee kavels in Amsterdam waar zij appartementen en een kantoor gaat realiseren. ‘De markt schept kansen voor kopers zoals wij, die niet afhankelijk zijn van financiering.’ Hij vult aan: ‘Al onze deals zijn geheel gedaan met eigen vermogen, wat betekent dat we snel kunnen handelen als we kansen zien.’

Ook Altera kan volgens CEO Jaap van der Bijl alle acquisities doen op basis van equity: ‘Wij hebben geen vreemd vermogen nodig.’

De actieve opstelling in de markt van Grouwels is eveneens mogelijk omdat er privaat kapitaal voorhanden is. ‘Grouwels Vastgoed heeft door de jaren heen een sterke en solide eigen vermogenspositie opgebouwd. Dit stelt ons in staat direct te reageren op kansen in de markt’, aldus Roger Stroom. Zo was het mogelijk dat het vastgoedbedrijf onlangs 327 woningen van Bouwinvest Residential Fund heeft overgenomen.

CRA Vastgoed heeft deze zomer winkelcentrum De Heeg in Maastricht en het pand van de voormalige Hogeschool voor Journalistiek in Tilburg verworven. ‘We hebben de laatste jaren terughoudend geopereerd’, zegt Michiel Jongmans, algemeen directeur van CRA Vastgoed. ‘We zijn wel actief geweest maar hebben geen al te grote investeringen gedaan aan de ontwikkelkant. We hebben nu dus investeringsruimte en maken gebruik van de marktomstandigheden.’

Kenmerk 2: de koper van nu is positief over de toekomst

Een tweede karakteristiek die zonder uitzondering bij alle kopers speelt is hun positieve kijk op de vastgoedmarkt en het segment waarin ze actief zijn. Voor Multi zijn Quick Service Restaurant objecten interessant omdat zij doorgaans een bescherming bieden tegen hoge inflatie, zegt Schoonbrood. ‘Mede door lange termijn huurcontracten die jaarlijks worden geïndexeerd, vormen deze beleggingen een goede inflatie hedge.’ 

Yor Berkhout van CRMD Vastgoed heeft voor beleggingsfonds Meerdervoort een deel (24 units) van winkelcentrum Bilgaard in Leeuwarden aangekocht (€ 9,6 mln). ‘Naast woningen, kantoren en zorgvastgoed zijn we nu ongeveer drie jaar bezig met retail. Ik ben namelijk optimistisch over de winkelmarkt. Je hoort natuurlijk alle verhalen over formules die failliet gaan. Tegelijkertijd komen er ook nieuwe formules op. Ik denk dat we de echt lastige jaren achter de rug hebben. Als je kijkt naar de bevolkingsgroei verwacht ik dat de groei van winkels gaat doorzetten.’

Eerder dit jaar heeft hij al winkelcentra in Nijmegen (mei) en Vlaardingen (april) aangekocht en hij verwacht dit jaar nog wel een of twee van dit soort acquisities te kunnen aankondigen. ‘Er wordt steeds meer aangeboden, de vijver waarin ik kan vissen is groter geworden. Wel vraagt het meer tijd om tot een deal te komen.’

Roger Stroom van Grouwels Vastgoed is eveneens positief over de toekomst van de markt waarin het bedrijf actief is, de woningmarkt. ‘Het feit dat de nieuwbouw is stilgevallen geeft extra stabiliteit aan bestaand vastgoed. Tegelijkertijd is en komt er regelgeving aan die heel wat onzekerheid schept. Gelukkig is Nederland een stabiel en economisch sterk land. We hebben dan ook alle vertrouwen in de Nederlandse economie en dat biedt veel perspectief.’

Mark Kuijpers laat met zijn recente acquisities zien dit optimisme te delen: ‘We zijn sterk overtuigd van de goede fundamentals van de Nederlandse woningmarkt. Dat vraagt op dit moment echter meer creativiteit.’

Daan Koopmans, mede-eigenaar van DeenKoopmans, heeft de aankooptransactie begeleid van een appartementencomplex in Groningen (€ 1,9 mln). Hij ziet de onrust op de woningmarkt niet zo somber in. ‘Middenhuur, box 3, het zijn calculeerbare risico’s. En wat kansen biedt is dat er meer onzekerheid heerst bij verkopers.’

Kenmerk 3: de koper van nu heeft alle benodigde kennis in huis

Een derde kenmerk die veel kopers gemeen hebben is dat ze niet alleen financiële armslag hebben maar ook het hele beoordelings- en aankooptraject in eigen huis kunnen doen. Dat geeft ze een voorsprong op andere belangstellenden. 

Neem Grouwels Vastgoed. Daar zit een team dat het hele selectie- en aankooptraject zelf kan uitvoeren. 

Elmar Schoonbrood: ‘Multi heeft 600 vastgoedspecialisten in dienst verdeeld over 14 landen, waaronder ook een transactie team, architecten en ontwikkelaars. Dit geeft ons een concurrentievoordeel bij het inkopen en ontwikkelen in het huidige economische klimaat.’

Ook Mark Kuijpers (Greystar) heeft alles in huis om snel te kunnen schakelen: ‘Omdat wij een geïntegreerd ontwikkelings-, investering- en beheerbedrijf zijn, brengen wij precies de skills in processen die nodig zijn om projecten die het nu moeilijk hebben toch voor alle betrokkenen haalbaar te maken. Als niemand de benodigde prijs wil betalen, dan loopt een project vast. Maar er zijn zoveel meer knoppen dan alleen de prijs waaraan je kunt draaien om een project realiseerbaar te maken. In de huidige, complexe marktomstandigheden zijn deze skills een voorwaarde om van een ‘nee’ een ‘ja’ te kunnen maken.’

Altera Vastgoed zit in dezelfde prettige omstandigheid: ‘We kunnen daardoor snel zijn met onze due dilligence en besluitvorming’, zegt Jaap van der Bijl.

Kenmerk 4: de koper van nu benut de marktomstandigheden

‘Er is nooit één reden om iets wel of niet te doen’, zegt Roger Stroom van familiebedrijf Grouwels Vastgoed. Bij alle transacties spelen zaken als timing, locatie, prijs en kwaliteit een grote rol.’ Maar duidelijk is dat timing voor de kopers nu een belangrijke rol speelt.

Daan Koopmans heeft recent in opdracht een appartementenpand in de binnenstad van Groningen aangekocht. ‘We zijn alleen in Noord-Nederland actief en onze investeerders komen daar ook in hoofdzaak vandaan. En dan constateer ik dat institutionele beleggers zich hier terugtrekken en dat de middenhuurregeling die De Jonge voorstaat hier niet zo speelt. De effecten daarvan zitten al voor een groot deel in de marktwaarde verwerkt, mits het kwalitatief hoogwaardig vastgoed betreft.’

Elmar Schoonbrood van Multi Corporation zegt: ‘Sinds de management buyout van Blackstone in maart 2022 zijn wij actief op zoek naar value add van winkelvastgoed en ontwikkelingsprojecten. De huidige marktonzekerheid, de prijscorrectie van onroerend goed alsmede de hoge inflatie bieden nieuwe kansen voor partijen met cash zoals Multi.’ 

Volgens Bart Mittendorff, managing partner van Spring Real Estate, is momenteel de koper aan zet. ‘Het is de traditionele durfinvesteerder die nu op lager niveau kan instappen.’ Ook hij ziet zich geconfronteerd met de middenhuurregulering. ‘Woningen vallen daardoor weg uit de vrije sector en moeten tegen een lagere huur worden aangeboden waarmee het rendement van de belegger wordt aangetast. Als koper kun je nu lager bieden op dergelijke objecten.’ Volgens hem is het rendement nu 15 tot 20 procent lager dan een jaar terug.

Spring Real Estate heeft recent een kleine woningtransactie (€ 830.000) gedaan voor een particuliere belegger. Op het pand zit een vergunning voor het onderverdelen in meerdere kamers. ‘Zo’n vergunning is geld waard. Dat maakt het voor hem mogelijk de huur te optimaliseren.’

Ook kantoren in het Core+ segment worden momenteel flink afgewaardeerd. Wel is er volgens Mittendorff heel veel product op de markt. Kopers die elders moeten aankloppen voor financiering aarzelen. Op de Zuidas moet je momenteel toch wel een rendement van zo’n 5 procent realiseren waar je tot voor kort aan 4 tot 4,25 procent genoeg had. In de regio ligt het rendementsniveau momenteel op 10x de huur.

Kenmerk 5: de koper van nu pakt zijn kans

‘Het kwam voorbij, het werd ons dit voorjaar aangeboden, en ik wilde het graag hebben’, vertelt Aart de jong van Eagle Real Estate. Hij is sinds kort eigenaar van 55 winkels en bedrijfsruimten aan het Maanplein in Heerlen. ‘Ik vind het vastgoed architectonisch echt heel mooi. Bovendien ligt het aan de looproute van station naar binnenstad en wonen er een kleine 100.000 mensen in het verzorgingsgebied. En is het niet zo dat stationsgebieden de toekomst hebben?’

Ook die particuliere belegger die met begeleiding van Rebo Beleggingsmakelaars voor € 3,4 mln 13 winkelunits in winkelcentrum De Boreel in Deventer heeft aangekocht kon snel deze kans pakken dankzij de inzet van eigen middelen. Koper is een familiebedrijf dat een aantal horecapanden in de stad in bezit heeft en nu de eerste stap heeft gezet op de retailmarkt. ‘Het was geen koopje maar ze hebben zeker niet te veel betaald’, zegt Roy Alofs van Rebo die de deal heeft begeleid. ‘Deze belegger is precies het type voor dit soort winkels. Hij kent de lokale markt goed en kent ook alle huurders. Het is een mooi bezit, waar niet te veel werk aan zit en wat belangrijk is: hij kan er iedere dag langslopen.’

Op de woningmarkt is het uitpondscenario weer interessant geworden, constateert Bart Mittendorff van Spring Real Estate. ‘De leegwaarde is weer hoger dan de beleggingswaarde.  Een belegger koopt nu tot maximaal de NHG-grens. Hij betaalt dan 80 procent van de leegwaarde en wacht vervolgens tot de huur wordt opgezegd.’ Het pand dat Spring Real Estate in opdracht van een particulier in Delft heeft gekocht is voor uitponden bedoeld.

De aankoop van het wijkwinkelcentrum De Heeg in Maastricht en het schoolgebouw in Tilburg biedt CRA Vastgoed de kans veel waarde toe te voegen. Michiel Jongmans: ‘Van De Heeg wordt je niet vrolijk. De vorige eigenaar heeft er niets mee gedaan. Wij zien een kans om hier een grotere gebiedsontwikkeling van de grond te trekken. We hebben hier al met de gemeente over gesproken. We kunnen aan het winkelcentrum ook volume toevoegen terwijl we ook woningbouw op het oog hebben. Mocht het allemaal niet lukken: er komt een stabiele cashflow uit met betrouwbare huurders als Jumbo. Dus we kunnen het altijd weer kwijt.’