En hier een greep uit 2023

Wijkwinkelcentra favoriet

bij kopers retailvastgoed

Een versie van dit artikel werd door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 2 oktober 2023

Bij kopers van retailvastgoed staan wijkwinkelcentra bovenaan de wensenlijst. Investeerders zien een kansrijke markt die zich sinds corona goed heeft ontwikkeld en nog veel potentie heeft. Dat blijkt uit gesprekken die Vastgoedmarkt heeft gevoerd met partijen die de afgelopen weken retailvastgoed hebben gekocht.

Nieuwsberichten die de toekomst van dit marktsegment in een negatief perspectief plaatsen buitelen over elkaar heen. Zo heeft ABN Amro onlangs gewaarschuwd dat retailbeleggers de komende tijd moeten rekenen op lagere huuropbrengsten en een groeiend aantal mutaties onder huurders. Het nieuws over omvallende ketens en het zicht op steeds meer winkelramen waar plakkaten Te huur op zijn geplakt, bevorderen het sentiment over retailvastgoed ook niet.

WIJKWINKELCENTRA IN AANBOD

Toch zijn juist in retail de afgelopen zomer een aantal opvallende vastgoedtransacties gedaan. Deze blijken vooral te handelen om wijkwinkelcentra. Investeerders zijn zeer positief over deze categorie. 

Jaap van der Bijl, CEO van Altera Vastgoed, is bijzonder uitgesproken. ‘We hebben besloten ons winkelfonds volledig te richten op convenience retail. We hebben het commitment van onze klanten om hierin te beleggen. We kijken op het ogenblik doorlopend naar alle mogelijkheden. We kopen uiteraard niet alles, het moet kwalitatief goed zijn.’

Afgelopen zomer heeft Altera het wijkwinkelcentrum in Nieuw Sloten in Amsterdam gekocht, volgens Vastgoedmarkt een transactie van € 24,1 mln. Van der Bijl: ‘Qua branchering en qua verzorgingsgebied is het een aantrekkelijke belegging. Er zit niet zoveel in de directe omgeving. We kijken ook naar wat er in de buurt gaat gebeuren op het punt van woningbouw en ook dat ziet er goed uit.’

Er waren meer partijen die interesse hadden voor het winkelcentrum. ‘Maar de verkoper wist dat we geld hebben en snel besluiten kunnen nemen’, aldus Van der Bijl.

De CEO van Altera ziet dat meer investeerders belangstelling krijgen voor convenience retail. Dat snapt hij. De omzetten van dit type retailers ziet hij aantrekken. Ook de overeengekomen loonsverhogingen zullen daarin opwaarts gaan doorwerken, verwacht hij. ‘We zien ontwikkelingen die onze keuze voor convenience retail alleen maar bevestigen.’ 

‘WIJKWINKELCENTRA WORDEN ALLEEN MAAR BETER BEZOCHT’

CRMD heeft voor de Meerdervoort-portefeuille de afgelopen maanden drie wijkwinkelcentra gekocht: in Vlaardingen, Nijmegen en Leeuwarden. ‘Wij investeren sinds drie jaar in retail, na woningen, kantoren en zorgvastgoed’, zegt Yor Berkhout van CRMD. ‘Ik verwacht dat de groei van winkelomzetten gaat doorzetten. Er vallen weliswaar formules om maar er komen ook nieuwe op. In combinatie met de bevolkingsgroei denk ik dat er voor wijkwinkelcentra goede jaren in aantocht zijn.’ Meerdervoort richt zich niet op A+ locaties maar specifiek op wijkwinkelcentra. ‘Die worden alleen maar meer bezocht’. 

Berkhout constateert dat hem ook meer wordt aangeboden. ‘De vijver is groter geworden. Voor het einde van het jaar verwacht hij nog wel een of twee transacties te kunnen afronden. Punten die hem over de streep kunnen trekken zijn zaken als de verhouding aankoopprijs en huuropbrengsten, of er leegstand is zodat er mogelijkheden zijn voor optimalisering van huur en van het hele centrum, het niveau waarop de huurprijzen liggen en de verhouding tussen lokale winkels en landelijke ketens.

Multi Corporation is ook actief in het retailsegment. De meest recente transacties betreffen twee fastfood-vestigingen, in Sittard (KFC) en Rotterdam (Burger King). ‘Onze belangrijkste focus bij retail ligt op (wijk) winkelcentra en fastfood properties en wij geven de voorkeur aan investeringen met een (her)ontwikkelingsinvalshoek. Zo zien wij mogelijkheden om bepaalde winkelpanden gedeeltelijk om te zetten naar woningbouw’, zegt Elmar Schoonbrood, co-CEO van Multi. ‘De omzet van fastfood is stabiel gebleven tijdens de economische neergang. Bovendien hebben fastfoodexploitanten zich effectief aangepast aan de veranderende behoeften en wensen van de consument, zoals thuisbezorging en het digitaliseren van het bestelproces. Bovendien investeert de sector in een ‘groenere’ toekomst met de installatie van snellaadstations, zonnepanelen, duurzame verpakking, menu’s met vleesvervangers, enz.’

STARTPUNT VAN GEBIEDSONTWIKKELING

Michiel Jongmans van CRA Vastgoed ziet wijkwinkelcentra als startpunt van verdere gebiedsontwikkeling. Dat was voor hem een belangrijke reden voor de aankoop van De Heeg in Maastricht. Het is een winkelcentrum, met een Jumbo als grootste huurder, dat door de vorige eigenaar verwaarloosd is. ‘Je wordt er niet vrolijk van.’ Dat biedt CRA dus veel mogelijkheden tot waardeontwikkeling. 

De markt van wijkwinkelcentra noemt hij kansrijk. ‘De komende jaren zullen ze een goede cashflow laten zien. De Heeg biedt mogelijkheden tot volume-uitbreiding. Er lopen gesprekken met de gemeente om ook woningen op de locatie te realiseren. ‘Als wij nu iets kopen doen we dat op plekken waar we waarde kunnen toevoegen. De markt is voor ons nu aantrekkelijk want we hebben ruimte om te investeren terwijl er minder concurrenten zijn en de prijs aantrekkelijk is.’

RETAIL IN BINNENSTAD

Ook voor winkelpanden in binnensteden zijn nog wel kopers te vinden. Zo heeft Equity Estate Holding recent twee winkelpanden in Den Haag in portefeuille genomen. Nard Schuddebeurs: ‘Wij zitten sinds ongeveer tweeëneenhalf jaar in de retailmarkt. Wij vinden deze markt momenteel ondergewaardeerd. Als je retail op de juiste locatie koopt, is het nu een interessante tijd om erin te investeren. De markt is aan het uitbodemen.’

‘De panden stonden al een jaar te koop. Ze zijn voor het fonds een goede investering’, zegt Schuddebeurs. ‘Ze staan in een A1-winkelgebied. Daarnaast is Den Haag een goede winkelstad. Er zit ook nog ontwikkelpotentie in, en dat is niet in de aankoopprijs meegenomen.’

Lastig is volgens hem wel dat er weinig transacties zijn. Daardoor is niet duidelijk wat de markt precies is en dus evenmin wat een marktconforme prijs is. ‘Ik zie nieuwkomers die 16 tot 17 keer de huur betalen, wij investeren op een niveau van 10 tot 12 keer de huur.’