En hier een greep uit 2023

‘Woningcorporaties kunnen

niet alles opvangen

wat de markt uit handen laat vallen’

Een versie van dit artikel werd door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 27 april 2023

Het ziet er allemaal zo knus en kneuterig uit in films als Ciske de Rat en Kruimeltje. Ma doet buiten de was in een teil kokend water, pa is aan het klussen in zijn werkplaatsje dat eigenlijk de voorkamer is en de kinderen spelen tikkertje tussen de waslijnen waaraan witte lakens hangen te drogen.

De foto’s in Het bewoonbare land, het verhaal van anderhalve eeuw volkshuisvesting, waarmee Wouter Beekers in 2013 promoveerde, laten een heel ander Nederland zien. De beelden uit de beginjaren van de woningbouwverenigingen – in zwart-wit, dat wel – hebben allemaal een grauwsluier van armoede en honger; de geur van vocht en schimmel in de huizen en van stront en rottend afval in de straten kringelt zo ongeveer uit de pagina’s je neus in.

Huisjesmelkers wisten wel raad met de armoedzaaiers. 

Niet alleen op het platteland, vooral in de steden. Krot- en kelderwoningen werden volgestouwd met mensen. Daarom telden huizen bijvoorbeeld verschillende buitendeuren. Gezinnen moesten het doen met één kamertje. Geen water, bij gebrek aan riolering deed je je behoefte maar buiten. 

Erbarmelijke woonomstandigheden

Marja Elsinga: ‘Het zijn die vreselijke woonomstandigheden van arbeiders die de aanzet waren voor het oprichten van de eerste woningbouwverenigingen. Arbeiders waren er slecht aan toe. Het is belangrijk om je te realiseren dat het woonbeleid van oudsher bedoeld was om de economie te stimuleren. Het ging om de zorg over de gezondheid van de arbeiders. Woningbouwverenigingen waren sociale organisaties, ze fungeerden als sociaal vangnet.’

Prof. dr. ir. Marja Elsinga is hoogleraar Housing Institutions & Governance aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Daarnaast heeft ze veel onderzoek verricht voor de EU en nationale en lokale overheden in Nederland en België, is ze onder andere lid van de Raad van Commissarissen van Ymere en heeft ze talloze publicaties op haar naam staan over woonbeleid en de organisatie daarvan.

Dubbele taak

Vr: Dus de volksgezondheid stond voor de eerste woningbouwverenigingen voorop?

ME: ‘Bijzonder is ook dat het niet een sociaal-democratische maar een sociaal-liberale overheid was die in 1901 met de woningwet kwam. Wat ik heel interessant vind is dat die hele woningwet een compromis was. Een houdbaar compromis dat decennialang heeft standgehouden tussen de liberalen, conservatieven en sociaaldemocraten. Het was oké dat de overheid iets deed. Dat het voortouw niet lag bij publieke woningbouw maar bij de private sector vonden de liberalen prima; de sociaal-democraten vonden het fijn dat er iets gebeurde want er was geen markt. En de conservatieven en christen-democraten zijn erg van het middenveld en dus van organisaties als woningcorporaties.’

‘Dit is een groot verschil met hoe het in de ons omringende landen is gegaan. Daar heb je veel meer sociale woningbouw door de overheid, de landelijke en de lokale overheid.’

Internationale situatie

Vr: Is de woningcorporatie dus een typisch Nederlands instituut?

ME: De eerste woningbouwverenigingen zijn opgezet aan de hand van buitenlandse voorbeelden. In Engeland bijvoorbeeld had je de industriële revolutie, toen zijn daar dit soort initiatieven opgepakt. Maar daar zijn ze in de loop van de tijd allemaal opgegaan in gemeentelijke woningbedrijven. In de tijd van premier Margaret Thatcher zijn die behoorlijk aangepakt. Veel bezit moest worden verkocht en dat was eigenlijk het einde van het particulier initiatief en van een veerkrachtige sociale huursector. Nu zijn daar de kwetsbare groepen en de kwetsbare wijken het zorgenkind.’

Frankrijk is ongeveer vergelijkbaar. Daar maken ze een tweedeling tussen ‘social housing’ en ‘deep social housing’. Er wordt onderscheid gemaakt tussen wat sociaal is, voor de middenklasse, en wat voor de onderkant van de maatschappij is. En dat is een substantieel deel van de bevolking.’

‘In de verschillende Scandinavische landen zie je ook dat particuliere initiatieven zijn uitgegroeid tot een omvang als in Nederland. In Denemarken bijvoorbeeld. In Zweden draait het weer om gemeentelijke woningbedrijven die een deel van de woningbouw voor hun rekening nemen. Die werken echter voor het middensegment. In Finland heb je die ook, maar daar zijn het allemaal juist weer publieke organisaties. 

‘In Duitsland is het weer anders georganiseerd. Daar ligt het ook in handen van de particuliere sector. Je hebt de Baugenossenschaften die betaalbare woningen bouwen volgens een concessiemodel. Je krijgt daar subsidie voor een periode van bijvoorbeeld 15 jaar om de woningen betaalbaar te maken en te houden. De voorwaarde is dat je de huur van die woning gedurende 15 jaar op een betaalbaar niveau houdt en dat de toewijzing gebeurt in samenspraak met de gemeente. Na die periode loopt de concessie af en gaat de woning naar de particuliere markt.’

‘Je hebt in Duitsland ook Vonovia. Dat is een grote, in woningen gespecialiseerde vastgoedonderneming, die ook in onder andere Nederland, het VK en Ierland voet aan de grond probeert te krijgen. Zij maakt daarbij handig gebruik van alle subsidie-faciliteiten die de EU op dit gebied kent. Het is dus een commerciële partij die heel professioneel in dit segment opereert en winst probeert te maken door huizen slim te ontwerpen en industrieel te produceren. 

(De koers van het beursgenoteerde Vonovia maakte begin maart een val van 25 procent nadat het Openbaar Ministerie en de Rijksrecherche invallen hadden gedaan in twee kantoren. Zie daarvoor het artikel Wat koersval Vonovai zegt over Nederlandse huurwoningen – EdB) https://www.vastgoedmarkt.nl/182197/wat-koersval-vonovia-zegt-over-nederlandse-huurwoningen?utm_source=Selligent&utm_medium=email&utm_campaign=222_VGM_RN_20230105&utm_content=458_VGM_RN_maandag&utm_term=228

Voortdurend discussie

Vr: Maar ondanks het hoge compromis-gehalte zie je in de corporatiesector altijd wel weer een of andere discussie over de rol van de organisatie….

ME: Inderdaad, we hebben een paar jaar terug de Vestia-affaire gehad en de parlementaire enquête. In de jaren tachtig hadden we de nota-Heerema en de verzelfstandiging van de corporaties. Dat was ook een bijzonder spannende periode. Na de Tweede Wereldoorlog had je de wederopbouw en in de jaren zeventig de periode van stadsvernieuwing. En steeds weer de discussie over de rol van de corporaties en hoe je die kunt inzetten bij de woningnood. Net als nu eigenlijk. Maar je ziet dat dit typisch Nederlandse compromis door de tijd heen voortdurend meebeweegt met de uitdagingen die er in de samenleving zijn.’

Verzelfstandiging

Vr: Was de bruteringsoperatie van het kabinet-Lubbers ook een typisch gevolg van het compromis?

ME: ‘Ik vind het wel pikant dat die hele brutering is voortgekomen uit de ambitie van Nederland te voldoen aan de financiële eisen van de EU in het kader van het Verdrag van Maastricht van 1992. Dus het van de balans halen van al die woningwetwoningen. Er is later een mooi verhaal gemaakt van de toen doorgevoerde verzelfstandiging van de corporaties, maar het was het belang van de overheid in het begin van de jaren negentig om van de woningwetwoningen af te komen. De onlangs overleden Adri Duivesteijn was een van de mensen die zich tegen de verzelfstandiging hebben verzet.’

‘Ik was destijds commissaris bij een woningcorporatie in Maassluis. Commissarissen waren toen heel bezorgd over de financiële gezondheid van de sector. De verzelfstandiging werd beschouwd als een hele grote stap en de grootste zorg was niet of bestuurders zich Maserati’s konden permitteren maar of de corporaties de verzelfstandiging financieel gezien konden overleven. Iedereen was echt gespannen of het zou lukken. Terwijl een decennium later het heel rijke organisaties waren. Toen zijn ook een aantal ongelukken gebeurd.’

Onverwachte rijkdom

Vr: Waar kwam die rijkdom na de verzelfstandiging ineens vandaan?

ME: ‘De rente ging in die tijd enorm omlaag. Leningen konden tegen veel lagere tarieven worden overgesloten. Corporaties mochten ook woningen gaan verkopen. Dus ze kregen een dynamische portefeuille en op dat moment gingen ook de huizenprijzen behoorlijk omhoog. Een lage rente en hoge vastgoedprijzen zorgden voor een meer dan gezonde financiële situatie bij de corporaties.’

‘Wat er fout ging is dat bij de verzelfstandiging de minister op afstand kwam te staan en dat er een vorm van toezicht in de plaats kwam die heel veel ruimte liet voor lokaal maatwerk. Als Raad van Commissarissen kreeg je alleen maar een brief van de minister dat die of die corporatie niets heeft gedaan dat verboden was. Als ze het maar hadden afgestemd met de gemeente. En de gemeente Rotterdam bijvoorbeeld vond het best dat er een schip werd aangekocht.’

‘Op dat moment kon het allemaal niet op, de corporaties werden rijker en de gemeenten vonden het prima dat lokale corporaties dingen gingen doen waar zij normaal gesproken geen geld voor hadden. Een schip kopen in Rotterdam, een tunnel bouwen in Deventer, allemaal ter verbetering van de wijken, zo werd verteld. Iedereen zat erbij en keek ernaar, zo bleek ook bij de verhoren voor de parlementaire enquete. Achteraf zeg je, had dat wel gemoeten?’

Leven met de schandvlek

Vr: Betekent het dat de sector tot in lengte van jaren met deze schandvlek moet leven?

ME: ‘Dit is vast niet de enige schandplek, interessant is vooral de veerkracht van de sector. Je zag het ook bij de parlementaire enquête. Toen die begon zaten bijna alle partijen in de modus van: afschaffen die handel. Maar gaandeweg zijn ze allemaal op lokaal niveau gaan kijken en hebben ze gezien wat er speelde en wat de bijdrage was van de corporaties aan de leefbaarheid in de buurten en wat ze doen aan de huisvesting voor mensen met een smalle beurs. Toen kwamen ze tot de conclusie dat het allemaal zo gek niet is. En dat in combinatie met het gegeven dat het een sector is die we een revolving fund noemen, dus daar hoeven geen subsidies bij. Dat wil je wel in stand houden.’ 

‘Je kunt de ingevoerde verhuurderheffing van 2013 en de herziene woningwet van 2015 zien als een tegenreactie die het toezicht heeft versterkt. Meer toezicht, een woningcrisis en een enorme verduurzamingsopgave hebben het maatschappelijk draagvlak voor de sector vergroot en de weg vrijgemaakt voor afschaffing van verhuurderheffing.’

Weer anticyclisch bouwen?

Vr: We zitten nu in de zoveelste periode dat de woningbouw inzakt. Moeten de corporaties weer de voorhoede gaan vormen?

ME: ‘We hebben de wooncrisis van de jaren ‘80 gehad. De woningmarkt stortte toen volledig in en de corporaties zijn volop anticyclisch aan de slag gegaan, ook de gemeentelijke woningbedrijven. Maar dat was wel met subsidiëring van de overheid. Je had destijds onder andere de OKH-regeling die de omzetting van koop- naar huurwoningen faciliteerde.’

‘Moeten corporaties weer anticyclisch gaan bouwen? Dat is maar in beperkte mate financieel mogelijk. De verhuurderheffing is weliswaar weg maar er moet heel veel gebeuren. Kijk alleen al naar de verduurzaming van hun bezit, dat gaat onherroepelijk ten koste van hun vermogen.’

‘We zitten nu weer in een fase waarin wordt gekeken naar de armslag van de sector, wat kan ze in de huidige omstandigheden wel, en wat niet. Ik denk dat het belangrijk is scherp te letten op de houdbaarheid van het verdienmodel en de risico’s.’

‘Er wordt nu gezegd dat corporaties ook actief moeten worden in het middensegment omdat de commerciële sector daar geen rendement op kan halen. Als de corporaties daar moeten instappen, zullen ze verder interen op hun vermogen. Het is weliswaar een sector die de capaciteit heeft om anticyclisch te bouwen, minder afhankelijk is van de markt en meer gericht is op de lange termijn. Maar alles wat de marktsector nu uit handen laat vallen, kan de sector absoluut niet oppakken.’

Niet realistisch

Vr: Dus minister De Jonge moet zijn ambities maar laten varen?

ME: ‘De Jonge is volgens mij niet zo van het bijstellen van ambities. Maar op een gegeven moment komt de realiteit wel heel dichtbij. Zijn lijn van redeneren is volgens mij: ik stel mijn ambities niet bij, dan blijft het een concreet doel en kan ik het maximale wat erin zit bewerkstelligen. Maar als je het mij vraagt of we die 900.000 woningen erbij in 2030 kunnen halen, denk ik niet dat het realistisch is. Maar misschien is dat ook niet zo erg.’