De historie van de

woningcorporatie in 15 jaartallen

Een versie van dit artikel werd door Vastgoedmarkt gepubliceerd op 5 april 2023

In de 171 jaar van haar bestaan heeft de corporatiesector zich diverse keren ingrijpend moeten aanpassen. Niet makkelijk voor organisaties die werken met veeljarige planningen en bouwtermijnen. In dit deel van een serie over de woningcorporatie een overzicht van de geschiedenis van de sector in 15 jaartallen.

1852 Oprichting eerste woningbouwvereniging

In het begin van de 19e eeuw is Noordwest-Europa in de greep van de industrialisatie. Het gevolg: arbeiders die voor een hongerloon naar de fabrieken in de steden trekken en daar met open armen worden ontvangen door huisjesmelkers die hen onderdak bieden in armzalige kelder- en krotwoningen. 

Sociale onrust dreigt. In Amsterdam kwamen bezorgde notabelen en vrijwilligers bijeen die in 1852 de eerste Nederlandse woningbouwvereniging oprichtten: de Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam.

1853 Eerste woningbouwwoningen worden opgeleverd

De Vereeniging gaf aandelen uit waarvan in 1853 de eerste 18 tweekamerwoningen werden gebouwd op het eiland Oostenburg. De huisjes waren naar de normen van die tijd voorzien van veel comfort: water, privaat en ijzeren ledikant. In de periode tot 1900 bouwde de Vereeniging 780 woningen. 

In de ene na de andere stad werden vergelijkbare verenigingen opgericht. Het moeten er tientallen tot ruim 200 zijn geweest. Samen waren ze tot het einde van de 19e eeuw goed voor de bouw van ongeveer 10.000 woningen. Dat was overigens slechts een fractie van het totaal aantal huizen dat in die jaren werd gebouwd..

De woningbouwverenigingen van toen hadden behalve het bouwen een brede maatschappelijke taak zoals het verbeteren van de volksgezondheid en het bewaren van de maatschappelijke rust. Het ging om ‘reinheid’, ‘zindelijkheid’, ‘huiselijkheid’ en ‘zedelijkheid’.

1901 Invoering van de Woningwet

Met de Gemeentewet van 1851 werd invulling en uitvoering van het woningbeleid in handen gelegd van de gemeenten. In veel gemeenten waren bouwverordeningen die een goede en gezonde huisvesting moesten waarborgen òf onvoldoende òf geheel afwezig. Dat bracht de rijksoverheid 50 jaar later tot de conclusie dat een wettelijk kader toch nodig was.

Dat kwam er in de Woningwet van 1901. Echter: het Rijk bleef op afstand want artikel 1 bepaalde dat de volkshuisvesting een voorwerp van ‘de aanhoudende zorg der Gemeentebesturen’ is. Met de Woningwet wordt de volkshuisvesting ‘een zaak van het rijk en een taak van gemeenten’.

Wel kwam er een wettelijke basis voor de woningbouwverenigingen. De lokale overheid werd in de wet namelijk geacht alle ruimte te bieden aan het particuliere initiatief. Om dat te stimuleren stelde het Rijk via de gemeenten leningen beschikbaar aan door het Rijk toegelaten woningbouwverenigingen.

1904 Eerste toegelaten instelling

De uitvoering van de Woningwet werd dus uiteindelijk bij de woningbouwvereniging neergelegd. Gemeenten konden wel huizen slopen maar voor nieuwbouw waren ze op de verenigingen aangewezen die vaak nog moesten worden opgericht en vervolgens allerlei procedures moesten doorlopen voordat de bouwmaterialen konden worden besteld. Ook de bestaande coöperaties, stichtingen en verenigingen werden aan de toetsingsprocedure onderworpen.

De regels waaraan een toegelaten instelling moest voldoen maakte stevige discussie los onder de bestuurders. Natuurlijk was het aantrekkelijk om met geld van de overheid te kunnen werken. Daar stond tegenover dat ze voor alle belangrijke besluiten toestemming van de gemeente moesten hebben. 

Het was daarom pas drie jaar later, in 1904, dat de eerste vereniging het predicaat ‘toegelaten’ kreeg en het duurde nog eens vijf tot tien jaar voordat de bouw van woningwetwoningen een serieuze omvang begon te krijgen.

Hun typerende brede maatschappelijke functie mochten de vroegere woningbouwverenigingen behouden. De Woningwet had de ‘verheffing des volks’ als rode draad en dus behielden de verenigingen hun taak bij het vergroten van de leefbaarheid van buurten. Vandaar hun betrokkenheid bij wat we nu maatschappelijk vastgoed noemen, zoals de bouw van badhuizen, scholen, bibliotheken en buurthuizen.

1920 Aanmeldingen en woningproductie komen op gang

De concrete resultaten van de Woningwet zijn overigens indrukwekkend: in honderd jaar zijn ruim 2,5 miljoen sociale woningen gebouwd. In 1900 woonden gemiddeld 5 personen in een woning van nog geen 50 vierkante meter: minder dan 10 vierkante meter per bewoner. Tegenwoordig wonen er gemiddeld 2,4 personen in een (nieuwe) woning van 160 vierkante meter: ruim 65 vierkante meter per persoon. Dat komt neer op ruim veertig maal het gebouwd woonoppervlak van rond 1900. 

(Zie voor de actuele cijfers 10-feiten-en-cijfers-over-grootste-huisbazen-van-nederland

Het ging overigens niet snel met de goedkeuringen. In 1906 waren er pas 14 toegelaten instellingen, in 1913 301. Na afloop van de Eerste Wereldoorlog steeg het aantal van 743 in 1920 naar 1340 in 1922. 

De productie steeg navenant, zeker omdat de regering, benauwd als ze was voor sociale onrust na afloop van de oorlog, ruimhartig met geld voor de huizenbouw strooide. 1921 was wat dat betreft een topjaar toen 25.000 woningen werden opgeleverd. Daarmee zat de productie op het vooroorlogse niveau. Niet voor lang echter: de regering bouwde de crisismaatregelen af en draaide de geldstromen naar de volkshuisvesting dicht waardoor de productie in 1923 inzakte tot 5000 stuks.

Tot 1940 zijn in totaal circa 1 miljoen woningwetwoningen gerealiseerd.

1913 Oprichting van de Nationale Woningraad 

In 1913 was de tijd rijp voor een bundeling van krachten en kwam de Nationale Woningraad tot stand. Niet geheel onomstreden, maar het zorgde in ieder geval voor een eerste bundeling van belangenbehartiging van en dienstverlening aan de lokale verenigingen. 

Al snel liet het verzuilde Nederland zich weer zien en gingen de katholieke, protestantse en communistische verenigingen zich apart organiseren met alle nadelen van dien. Pas na de Tweede Wereldoorlog kwam er weer geloof in een gezamenlijk optrekken. Maar het duurde nog tot 1998 tot de NWR en de christelijke NCIV samensmolten onder de vlag Aedes.

1915 Gemeenten nemen initiatief

Nu de bouw van sociale woningen vooral in handen was van particulier initiatief en de markt, was het logisch dat in 1915 een tegenbeweging ontstond toen de bouw stokte. De Amsterdamse wethouder Wibaut besloot tot het oprichten van de Gemeentelijke Woningdienst die de opdracht kreeg de huisvesting van arbeiders in de stad aan te pakken. Andere steden als Hilversum, Rotterdam, Groningen en Den Haag volgden dit voorbeeld. 

1945 Wooncrisis

Was de woonsituatie van velen al in de eerste helft van de vorige eeuw een probleem, na 1945 was er een absoluut tekort aan huizen. De particuliere sector liet het afweten, gemeenten en woningbouwverenigingen konden hun bouwtaak amper aan. Toch werden overal in razend tempo woningwetwoningen neergezet, allemaal simpel, gelijkvormig en met dezelfde indeling en faciliteiten. De huizen hadden een omvang van gemiddeld 55 vierkante meter en waren tot aan de keukenkastjes volstrekt identiek. In 1960 werden de sleutels van de 1 miljoenste naoorlogse woningwetwoning aan de bewoners overhandigd, in 1970 de 2 miljoenste.

Ook de verhouding tussen huur- en koopwoningen begon te schuiven, mede omdat de regering het eigenwoningbezit begon te stimuleren. 

1970 Fusies en overnames

Vanaf de jaren zeventig gaat het in de corporatiesector om professionaliseren, overnemen en fuseren. Het aantal toegelaten instellingen daalde van 1022 naar 824 in 1990, 401 in 2010, 363 in 2014 en 287 dit jaar. 

Tegelijkertijd verdween de verenigingsvorm achter de horizon omdat de overheid wilde dat corporaties hun bezit aan alle woningzoekenden gingen aanbieden, niet alleen aan arbeiders. 

1989 Operatie-Heerema

In de jaren negentig stond de sector een nieuwe omslag te wachten: de verzelfstandiging van de corporaties en de bruteringsoperatie van de volkshuisvesting. Toenmalig staatssecretaris Heerema schreef in 1989 de kaders van het nieuwe beleid op in zijn nota nota Volkshuisvesting in de jaren negentig. Dat gebeurde tegen de achtergrond van het door de opeenvolgende kabinetten-Lubbers gevoerde beleid de tekorten op de begroting en de staatsschulden ingrijpend terug te dringen. De oplossing werd gezocht in het doorschuiven van taken naar de markt. De post Volkshuisvesting die jaarlijks voor ongeveer 10 miljard gulden op de Rijksbegroting stond, was een makkelijk slachtoffer.

1997 Privatisering van de sector

In 1997 werd door de regering-Lubbers definitief het mes gezet in de sector. Er moest geprivatiseerd worden. De 300 gemeentelijke woningdiensten met zo’n 400.000 woningen werden los gezet van de overheid. Per 1 januari 1997 zijn de meeste van deze gemeentelijke instanties verder gegaan als ‘toegelaten instelling’ of hebben zij hun bezit overgedragen aan woningcorporaties. Zo werd het Gemeentelijk Woningbedrijf Amsterdam woningcorporatie Ymere. De Woningbedrijven in Amsterdam en Utrecht vinden we terug in resp. Woonstad Rotterdam en Mitros.

Corporaties gingen delen van hun bezit verkopen om nieuwe investeringen financieel mogelijk te maken en daarmee een breder woningprogramma te kunnen aanbieden.

2013 Invoering Verhuurderheffing

Als zelfstandige organisaties ging het veel corporaties voor de wind. Het economisch tij zat mee, rentes waren laag en het bezit nam fors in waarde toe. Niet alle corporaties konden die weelde dragen met blunders met derivaten, miskleunen met investeringen en overbetaalde bestuurders als gevolg. Het Vestia-drama werd het rode licht waarop de minister wel moest reageren. Het was voor de regering een handig argument de woningcorporaties van hun winstbejag te genezen en de investeringspotten af te romen met een Vogelaar-heffing, die ten goede moest komen aan achterstandswijken, en de Verhuurderheffing.

2015 Nieuwe woningwet

Ook volgde er een parlementaire enquête. Het kwam allemaal samen in een nieuwe Woningwet die de wettelijke basis vormde voor de financiële en bestuurlijke kaders waarbinnen corporaties moesten opereren. Kernpunt bleef dat ze zelfstandig konden blijven functioneren. Maar hun taken werden beperkt, het toezicht werd verzwaard en de heffingen werden wettelijk vastgelegd.

2022 Afschaffing verhuurderheffing

De invoering van de Verhuurderheffing was onmiddellijk van invloed op de productie van de woningcorporaties. Binnen een jaar waren hun investeringen met 20 procent gedaald en leverden zij 12.000 minder woningen af. De sector heeft zich altijd verzet tegen de heffing en gewezen op het feit dat hun vermogen tot investeren daarmee drastisch werd ingeperkt. 

Minister De Jonge heeft vorig jaar dit argument omarmd met als resultaat dat de verhuurderheffing per 1 januari dit jaar is afgeschaft. Hierdoor hebben de corporaties € 1,7 mrd aan extra middelen vrijgespeeld. In ruil daarvoor dienen ze per gemeente tot prestatieafspraken te komen.

2023 Vestia verdwijnt

Het verdwijnen van de naam Vestia per 1 januari dit jaar markeert het einde van een periode die als een schandvlek aan de geschiedenis van de woningcorporaties dreigde te blijven kleven. Wat dat betreft maakt de afschaffing van de Verhuurderheffing op dezelfde datum een hernieuwde start mogelijk. 

Bronnen: 

Voor dit artikel heeft de auteur dankbaar gebruik gemaakt van verschillende publicaties. Het gaat om onder andere 

Pagina's: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12