Fakton: ‘Woningproductie MRA kan verdubbeld’

Door Erik de Boer 

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 24 juni 2016

Fakton stelt dat de Metropoolregio Amsterdam de komende vijf jaar naar een productie moet van 60.000 woningen, terwijl de regio zelf tot nu toe rekende met een aantal van 35.750.

De Metropoolregio Amsterdam zou de komende vijf jaar naar een productie moeten van 60.000 woningen. Daarmee lijkt de regio voor een groot deel te kunnen voldoen aan de te verwachten behoefte aan bijna 69.000 woningen. Dit stelt Erwin Daalhuisen van Fakton in een onderzoek dat de consultancy-firma heeft uitgevoerd in opdracht in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam. Hij presenteerde de eerste bevindingen onlangs op de Provada.

Ook waar sprake is van een relatief ruime woningmarkt, zoals in Almere–Lelystad en de deelregio Noord, ontstaat meer vraag naar de relatief betaalbare nieuwbouwwoningen, aldus Daalhuisen.

Zijn constatering is opmerkelijk, omdat de regio tot nu toe uitging van een haalbare productie tot 2020 van 35.750 woningen. Concreet is namelijk als doel gesteld de productie van 20.000 woningen in de periode 2016–2020 naar voren te halen door het versnellen, transformeren en verharden van woningbouwlocaties.

Volgens Fakton kan ook in Amsterdam de productie verdubbeld worden van de geplande ruim 18.000 woningen naar ruim 36.000. Daalhuisen verwijst naar Holland Park in Diemen als een voorbeeld van hoe er tempo gemaakt kan worden als de gemeente tot goede afspraken komt met een ontwikkelaar.

Wall of money
Volgens het Fakton-onderzoek blijft de druk op de woningmarkt in Amsterdam aanhouden, en dat vertaalt zich in snelle stijgingen van zowel de prijzen op de koopmarkt als de huurmarkt. Het gevolg is dat woningzoekers zich net als vóór de crisis weer meer gaan richten op de gemeenten rondom Amsterdam. Fakton noemt dat het waterbedeffect, omdat in de perifere gemeenten de activiteiten op de lokale woningmarkten steeds beweeglijker worden. In sommige gemeenten is dat zeer sterk te merken (Amstelveen, Diemen, Haarlem), in andere plaatsen echter nauwelijks (Lelystad).

De gang van zaken op onder andere de verhuurmarkt, die steeds sterker wordt, in combinatie met de positieve ontwikkeling van de Nederlandse economie, trekt weer een nieuwe ‘wall of money’ aan van beleggers. Volgens Fakton staat het bestuur van de Metropoolregio voor de klus dat geld ook naar de regiogemeenten te laten rollen.

Dat de woningmarkt in Amsterdam zeer krap is, is al langer bekend, maar de meest recente cijfers laten zien aan dat dit proces eerder versnelt dan dat er een stabilisatie plaatsvindt. Fakton baseert deze constatering onder meer op de stijging van de transactieprijs per m² van ruim 20% in een jaar tijd, en het feit dat tweederde van de woningen wordt verkocht boven de vraagprijs.

Vraag verschuift naar regio
Door de snelle prijsstijgingen in Amsterdam en de meeste regiogemeenten ontstaat er meer vraag naar nieuwbouw. ‘Bovendien schuift de vraag deels door van de kern (Amsterdam) naar de regiogemeenten. Ook waar sprake is van een relatief ruime woningmarkt, zoals in Almere–Lelystad en de deelregio Noord, ontstaat meer vraag naar de relatief betaalbare nieuwbouwwoningen’, aldus Erwin Daalhuisen.

Op 2 november 2015 vond een bestuurlijke conferentie plaats over wonen en de woningproductie. Daar is het opvoeren van de woningproductie als een van de belangrijkste opgaven van de komende jaren benoemd, gebaseerd op de volgende cijfers:
– Woningbehoefte 2015–2020: 56.000 stuks
– Planaanbod (hard en zacht) 2015–2020: 58.000
– Schatting haalbare productie 2015–2020: 40.000
– Tekort 2015–2020: 16.000
– Benodigde extra productie 2016–2020: 20.000 (rekening houdend met planuitval)

Productie 60.000 stuks haalbaar
Concreet is op de conferentie als doel gesteld in de Stadsregio Plus (+Haarlem, Weesp, Almere/Lelystad) 20.000 woningen naar voren te halen in de periode 2016–2020 door middel van versnellen, verharden en transformeren van woningbouwlocaties.

Volgens de inschatting van Fakton bedraagt de totale harde planvoorraad (realistische start bouw vóór 2021) circa 68.700 woningen. Hiermee lijkt de beoogde productie van 60.000 woningen gehaald te worden.

De plancapaciteit is daarbij redelijk evenwichtig verdeeld over de deelregio’s en over de woonmilieus. In Amsterdam, Haarlem, Amstelveen, Ouder-Amstel en Diemen is er sprake van hoge marktdruk en een hoge opbrengstpotentie, en dat maakt dus veel mogelijk.

In Almere–Lelystad is er juist sprake van matige tot lage marktdruk en een lage opbrengstpotentie. Daar staat tegenover dat woningbouw hier een lage complexiteit is, waardoor de vraag is hoe deze twee gemeenten kunnen profiteren van de hoge marktdruk in Amsterdam. In Zaanstad en Purmerend is de situatie lastig. Hier is een matige marktdruk, een bescheiden opbrengstpotentie en een hoge locatiecomplexiteit. De Haarlemmermeer zit overal tussenin. Deze gemeente combineert een matige druk vanuit de markt, een matige opbrengstpotentie en een matige locatiecomplexiteit. Hier is volgens Fakton de vraag: welke richting moet de gemeente op?

Goede samenwerking essentieel
Volgens Fakton komen uit het onderzoek twee knelpunten prominent naar voren. In de eerste plaats raken uitleglocaties op. Tot 2020 is er nog een goede balans tussen uitleg en binnenstedelijk, maar daarna komt de nadruk steeds meer op binnenstedelijke locaties. Die zijn per definitie complexer en typologisch eenzijdiger (overwegend appartementen).

‘Bij het opbouwen van de planvoorraad voor na 2020 komen we al in de problemen. Valt de productie na 2020 daarmee tegen, of sluit dit juist goed aan bij de vraag naar modern hoogstedelijk wonen?’

In de tweede plaats is het versnellen van de productie lastig. Alle gemeenten hebben steeds minder eigen locaties, en prioritering en versnelling bij particuliere locaties is complex.

Metropolisering is een overduidelijke, sterke trend. Amsterdam fungeert als magneet, wat leidt tot een sterke trek naar de stad. Er is geen reden om aan te nemen dat die trend zal afzwakken. In Amsterdam leidt dat logischerwijze tot snelle prijsstijgingen en verdringing van lage en middeninkomens naar de regio. Dit wordt breed gezien als onwenselijk.

De oplossing kan niet alleen worden gevonden in Amsterdam, maar moet liggen in de Metropoolregio. ‘Een gezamenlijke ambitie en goede samenwerking zijn essentieel.’