Delft wil met middenhuur in Bethelpark doorstroming bevorderen

Door Erik de Boer

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr 7, 12 juli 2019

De gemeente Delft kiest niet voor regulering van het middensegment, maar maakt afspraken met marktpartijen zoals Bouwinvest en Borghese voor Bethelpark, de nieuwe wijk naast het Reinier de Graaf Gasthuis.

In 2020 start ontwikkelaar Borghese de bouw van Bethelpark. Dat wordt een zeer gemengde nieuwe wijk ten westen van de binnenstad, naast het Reinier de Graaf Gasthuis, waar verschillende functies gecombineerd worden. 
Vertrekpunt zijn de 316 huizen en appartementen die Bouwinvest in portefeuille zal nemen. Daarnaast komt er ruimte voor kleine bedrijven, horeca, maatschappelijke functies en nog een beperkt aantal woningen, die door een Delftse corporatie worden afgenomen. En dat alles in een parkachtige omgeving.

Wethouder Hatte van der Woude ziet de nieuwe woonwijk als eerste voorbeeld van hoe de stad zich de komende jaren wil ontwikkelen. Voor Michiel de Bruine, director Dutch Residential Fund, is het gevarieerde aanbod van functies en de diversiteit van het woningprogramma de weg die het fonds de komende jaren wil inslaan. De Bruine roemt daarbij de slagvaardigheid en de bereidheid tot meedenken aan de zijde van de gemeente en de afspraken die met de gemeente gemaakt worden over bijvoorbeeld middenhuur. Hij is daarbij tevreden dat de gemeente niet kiest voor de weg van regulering, maar voor het maken van afspraken met marktpartijen. De Bruine kijkt er daarom naar uit om ook elders in de stad de mogelijkheden te verkennen.

Druppel Delft
‘Als je de plattegrond erbij haalt, kun je Delft zien als een soort druppel’, zet Van der Woude uiteen. Ze heeft de portefeuilles Jeugd, Onderwijs, Emancipatie en Integratie en heeft ook de wijken Buitenhof en Kuyperwijk in portefeuille. Bethelpark komt in de wijk Buitenhof. 
Van der Woude: ‘De stad is opgehangen aan de binnenstad. Dat is een relatief klein gebied, waar veruit de meeste activiteit is geconcentreerd. Daar gebeurt het, daar moet je zijn voor vertier, cultuur, bibliotheek, zorgvoorzieningen en historie. Daaronder heb je als een ballon de rest van de stad. Hier zijn de woonwijken en de bedrijvenlocaties, maar die zijn over een veel groter gebied verspreid in vergelijking met de historische kern.’

Ook voor Delft zijn vraag en aanbod niet met elkaar in evenwicht. De lokale problematiek maakt een oplossing extra complex. Delft is een arme gemeente. Iets minder dan 45% van de huizen is sociale woningbouw en vaak hard aan renovatie toe. Er is daarnaast veel studentenhuisvesting. Het verdienvermogen van de stad is daardoor zwak.
Buitenhof, de wijk waar Bethelpark wordt gebouwd, is volgens de wethouder een voorbeeld van hoe dat voor de stad uitpakt. ‘Achterstallig onderhoud, een percentage sociale woningen dat boven het gemiddelde uitstijgt, veel blinde plinten en een breed gedeeld gevoel van onveiligheid.’

Meer evenwicht
Het vorig jaar geformeerde kleurrijke college van VVD, PvdA, D66, studentenpartij Stip en Groen Links, onder leiding van een CDA-burgemeester, heeft de ambitie neergelegd ‘aandachtswijken’ als Buitenhof aan te pakken. Centraal staat dat Delft een evenwichtiger pakket van woningen krijgt, waarin het aandeel sociaal relatief afneemt naar gemiddeld 30%, omdat komende jaren veel nieuwe woningen in andere prijssegmenten worden toegevoegd. De gemeente zet daarbij nadrukkelijk in op samenwerking met marktpartijen met een langetermijnvisie. Op deze manier verwacht de stad de problemen te kunnen tackelen die Delft op gebied van huisvesting kent, dezelfde als in de rest van de Randstad.

Middenhuur is het trefwoord. Uitbreiding van de voorraad middenhuurwoningen biedt mensen die inmiddels teveel verdienen voor sociale huisvesting mogelijkheden groter of anders te gaan wonen; ouderen kunnen kleiner maar bijvoorbeeld comfortabeler wonen en laten daarmee woningen achter voor gezinnen; starters komen sneller aan een passende woning op gewilde locaties; en studenten die een paar jaar elders carrière hebben gemaakt en graag naar de stad terug willen, vinden ook iets wat past bij hun portemonnee.

Bijzondere wijk
Borghese bouwt in Bethelpark in totaal 351 woningen. De Bruine: ‘Wij kennen Borghese goed. We doen in Amsterdam al verschillende projecten met ze. Wat de ontwikkelaar hier in Delft gaat neerzetten, had onze bijzondere interesse. De ligging van Delft in de Holland Metropole is uitstekend. Het bijzondere aan de wijk is daarnaast het groene karakter en de grote diversiteit, zowel in woningtypes, oppervlaktes als in huurprijs. Daarmee wordt een brede doelgroep aangesproken, van starters tot gezinnen, zoals ook de gemeente graag wil.’

Ook bijzonder is dat de woningen duurzaam en gasloos zijn en aangesloten worden op een warmte–koudeopslagsysteem. In de plinten komen commerciële en maatschappelijke voorzieningen.
Welke dat worden, is nog onderwerp van gesprek. Van der Woude overlegt daarover met bewoners van de wijk. ‘Meestal wordt een wijk gepland met een aantal woningen en vervolgens wordt gekeken naar welke voorzieningen er moeten komen. We hebben het nu eens omgedraaid. Wij trekken er hard aan een zo groot mogelijke inbreng van de bewoners tot stand te brengen.’

Beperkte stijging huurprijs
De nieuwe wijk krijgt een rijke aankleding. Geen blokkendozen, maar een gevarieerde bouw in een parkachtige omgeving. Qua uiterlijk wordt goed gelet op de fraaie architectuur van het naastgelegen Reinier de Graaf Gasthuis, dat in 2015 werd opgeleverd.
Opvallend is dat de gemeente, in tegenstelling tot veel andere steden, genoegen neemt met een bescheiden percentage sociale woningen, namelijk 15%. Van der Woude: ‘Het is de wijk met het hoogste percentage sociale woningbouw van de stad. Als we het aanbod hier willen variëren, moeten we wel verwateren.’

Het percentage middenhuur wordt 20%. Bouwinvest heeft zich erop vastgelegd dat de huurstijging voor deze middenhuurwoningen maximaal 1% plus het inflatiepercentage bedraagt voor een periode van 15 jaar. ‘Betaalbaarheid is een van de drie pijlers onder de strategie van het fonds; we maken dus graag afspraken met gemeenten. In 2018 hebben we zelf de huurstijging beperkt tot 1% plus inflatie op alle woningen in de portefeuille en in 2019 tot 0,5% plus inflatie’, zegt De Bruine. ‘We gaan voor een stabiel rendement voor de lange termijn. Daarnaast vinden onze aandeelhouders het maatschappelijk rendement van onze beleggingen zeer belangrijk. Daarom vinden we Bethelpark een soort showcase, gezien de grote diversiteit op tal van punten die we hier realiseren. Ook hopen we dat veel bewoners van de wijk hun intrek zullen nemen in Bethelpark, want dat zou aangeven dat doorstroming met een gevarieerd aanbod woningen goed te realiseren is.’
Zowel Van der Woude als De Bruine is verheugd over de samenwerking die rond Bethelpark tot stand is gekomen. Voor Van der Woude is de langetermijnhorizon van Bouwinvest een van de pluspunten. Dat het project in grote harmonie met alle marktpartijen en gemeente tot stand is gekomen, is voor De Bruine reden te kijken welke andere locaties in de stad voor het Residential Fund interessant zijn.

Transformatiegebieden Delft
In het bestuursprogramma van Delft zijn vier transformatiegebieden aangewezen: Nieuw Delft, Station Delft Campus (nu station Delft Zuid), Schieoevers Noord en de Reinier de Graaf- en Juniusbuurt. 
Nieuw Delft ligt ten noorden van de binnenstad en is al volop in ontwikkeling. 
Station Delft Campus grenst aan het gebied van de TU en krijgt een nieuwe stedelijke invulling met woon- en werkfuncties. Het station, nu nog als Delft Zuid in het spoorboekje terug te vinden, wordt vernieuwd en krijgt tussen 2020 en 2024 een dubbelspoor. Station Delft Campus is straks het eerste energieneutrale station van Nederland.

Schieoevers Noord grenst aan de bovenkant van station Delft Campus. Het is nu een bedrijventerrein, straks een gemengd gebied voor wonen en werken. De plannen hiervoor gaan nu de bestemmingsplanprocedure in.
Aan de westkant van de Schie en de binnenstad ligt de locatie Reinier de Graaf, met het gelijknamige gasthuis. Het gebied wordt gezien als de nieuwe entree van Delft vlakbij de A4.
Zo ontstaat in de stad een nieuwe as van west naar oost van wonen, werken, verblijven en maatschappelijke functies. Bethelpark wordt gebouwd op de plek waar het inmiddels gesloopte B-gebouw van het gasthuis stond.
Delft heeft geen uitleglocaties en moet de woningbouw volledig binnenstedelijk realiseren.