Maasstede: Verduurzaming avant la lettre

Door Erik de Boer

Gepubliceerd in Locus, wintereditie 2018

Je loopt in Den Haag langs de Hofvijver richting winkels. Vervolgens ga je echter niet rechtdoor voor een kop koffie op De Plaats, maar rechtsaf de Kneuterdijk in.

Na honderd meter passeer je aan je rechterhand het pand tussen de Hoge Nieuwstraat en het Lange Voorhout, schuin tegenover het paleis op de Kneuterdijk waar de Raad van State is gevestigd. 
Monumentaal. Statig. Goed onderhouden. Eigenlijk wel heel mooi. Tapisco? Ik wist niet dat hier een restaurant is; zat dat er een paar maanden geleden ook al? Verrek, dat lijkt wel een nieuwe vestiging van Tempo-Team. En wat is die glazen toren aan de kant van de Hoge Nieuwstraat?
Achter de gevel van het pand aan de Kneuterdijk gaat hoogwaardige technologie schuil. Verduurzaming avant la lettre. Forse investeringen hebben mogelijk gemaakt dat het pand energielabel A heeft gekregen, het hoogste wat voor een monumentenpand haalbaar is. 

Lange Voorhout 1/Kneuterdijk is de meest recente herontwikkeling van Maasstede. De ontwikkelaar is al meer dan 35 jaar actief op het gebied van woningen, winkel- en bedrijfsruimte in heel Nederland en af en toe over de grens. Het bedrijf wordt geleid door Rob Nederlof en Coen Kerkhoven. Maasstede ontwikkelt onder andere ook voor de privévastgoedportefeuille van de familie Nederlof. Zo heeft Maasstede het monumentale pand aan de Lange Voorhout 1/Kneuterdijk herontwikkeld tot een woon-, horeca- en kantoorgebouw dat voldoet aan de hoogste eisen op het gebied van uitrusting en duurzaamheid die in een monumentenpand mogelijk zijn. 
De filosofie van duurzaamheid die in het gebouw is verwerkt, zet Maasstede in de voorhoede van duurzame herontwikkeling van monumentaal vastgoed. Voor het bedrijf is het een voorbeeld van hoe de overige negen panden rond de Hofvijver aangepakt gaan worden.
Het vastgoedbedrijf is groot geworden in Rotterdam, met de kortgeleden gereedgekomen ontwikkeling van het gebied de Blaak, Oude Haven en Gelderseplein (zie kader). 
Behalve de monumentale panden in het Haagse museumkwartier omvat de portefeuille ook een bedrijvenlocatie in Bleiswijk (zie kader), waar duurzaamheid ook een steeds prominentere rol speelt.
Rob Nederlof: ‘Op dit moment zijn we op zoek naar nieuwe projecten voor uitbreiding van onze portefeuille, al moet gezegd worden dat dit een uitdaging is vanwege de bedragen die je in de huidige markt voor de aankoop van geschikte locaties en panden moet neertellen.’

Duurzaamheidsmissie
Het meest waardevolle en duurzame bezit van Maasstede is een grote teakhoutplantage en -onderneming in Brazilië. Deze wordt al 20 jaar actief bestuurd volgens de meest duurzame richtlijnen die voor dit hout en de productie ervan in de wereld gelden. Dankzij de plantage, die over een FSC-keurmerk beschikt, heeft het begrip duurzaamheid een bijzondere klank gekregen. Nederlof: ‘We willen laten zien dat ook rijksmonumenten duurzaam kunnen zijn. Onze ervaring is dat je ze prima naar een duurzaam niveau kunt trekken. We maken deze gebouwen weer helemaal up-to-date, voorzien van een energielabel, zo hoog mogelijk in de labelstructuur.’
Een A-label is voor dit soort panden gewoon mogelijk, zegt Nederlof uit ervaring. ‘Zo hebben we voor het pand aan de Lange Voorhout 1/Kneuterdijk een label A kunnen realiseren.’ Maasstede inventariseert op het ogenblik de mogelijkheden voor de herontwikkeling van twee andere monumentale panden rondom de Hofvijver, inclusief de extra kosten om ook hier weer naar een label A te komen. Dat vergt forse investeringen in isolatie en de aanschaf van zonnepanelen. ‘Het is mogelijk die panden naar een label A te trekken, maar je moet ook kijken naar plek en ligging van een pand en de huurprijzen die je na herontwikkeling kunt vragen. De investering in een energielabel moet wel rendabel te maken zijn.’ 
Voor de financiering van Lange Voorhout 1/Kneuterdijk trad ING op als financier, die duurzaamheid ook hoog in het vaandel heeft staan.
Nederlof heeft zich er overigens bij neergelegd dat het rendement van zulke investeringen in aanvang bescheiden is. Het is bovendien bewerkelijk om ze in portefeuille te hebben. Nederlof: ‘Maar als je het over een termijn van 25 jaar bekijkt, zoals wij doen, kun je een andere rekensom maken. Als de locatie goed is, moet je nog wel de renovatie betalen, maar dan heb je wel heel duurzaam bezit in portefeuille.’

Grote belangstelling
Over de verhuurbaarheid maakt hij zich geen zorgen. De belangstelling voor het pand aan Lange Voorhout 1/Kneuterdijk dat deze zomer voor de huurders beschikbaar kwam, bevestigt dit. Het was vóór oplevering al tot de laatste vierkante meter verhuurd, inclusief de bankkluis. Daar is het congres- en evenementenbureau Spitz in getrokken. De overige kantoorverdiepingen zijn verhuurd aan Tempo-Team, HCSS en Climate Fund Managers. Nederlof: ’Voor de verhuur van de horecaruimte hebben wij tot het laatste moment gewacht om de juiste partij voor deze plek te vinden. Uiteindelijk hebben we Marcel van der Kleijn, topkok en restaurateur, bereid gevonden restaurant Tapisco te openen, zijn vierde restaurant in het rijtje van sterrenrestaurants Calla’s, Bit Grill Café en Oogst.’ 
Bedrijven willen dolgraag in zo’n historisch pand zitten, zegt Nederlof. ‘Het is een oud gebouw met een eigen verhaal en met de gemakken en de energiekosten van nieuwbouw.’ De huurprijzen in de Haagse panden zaten in de crisisperiode op ongeveer € 200 per m², nu gaan ze richting € 300 per m². ‘Maar alleen als het tiptop in orde is. Geïsoleerd, voorzien van een label en cool qua aankleding en uitstraling. Voor dit soort panden zien we ook steeds meer belangstelling vanuit bijvoorbeeld de IT-sector’, zegt Nederlof.

Inpandige autolift
En die glazen pui aan de zijkant van het vroegere bankkantoor aan de Kneuterdijk? Daar zie je een heel vernuftig staaltje van innovatie. Achter het glas is een inpandige, volledig geautomatiseerde parkeergarage voor 52 auto’s zichtbaar.
Nederlof: ‘Samen met de gemeente Den Haag hebben we een manier gevonden om de balans te bewaken tussen moderne oplossingen en klassieke details. Hoewel mechanische parkeersystemen al lang bestaan, is deze volautomatische parkeergarage de eerste van zijn soort in Nederland. Je rijdt de poort binnen, zet je auto op het plateau en stapt uit. Vervolgens parkeert een liftrobot hem in een beschikbaar vak. Makkelijk, snel én veilig, want sensoren registreren elke beweging en koppelen belangrijke informatie in een mum van tijd terug aan de parkeerbeheerder.’

Het eerste Van Gogh Museum
Een van de interessante historische verhalen van dit pand is dat op de begane grond en eerste verdieping het eerste Van Gogh Museum heeft gezeten. Het is begin 20ste eeuw opgezet door de echtgenote van havenbaron Kröller-Müller. Het bezichtigen van de collectie ging toen op afspraak. Later is de collectie overgebracht naar de Veluwe, naar wat nu het Kröller-Müller museum is.

Bib Gourmand voor Tapisco
Restaurant Tapisco was de eerste huurder in het pand Kneuterdijk/Lange Voorhout. Rob Nederlof van Maasstede wilde horeca in het gerenoveerde monumentenpand, maar niet zomaar een restaurantformule. Begin deze zomer opende restaurant Tapisco (een combinatie van het Spaanse ‘tapas’ en het Portugese ‘petiscos’, oftewel: ‘kleine hapjes’) met Marcel van der Kleijn aan het fornuis. Een goede keuze, want begin november, nog geen halfjaar na de opening, ontving Van der Kleijn voor Tapisco al een Bib Gourmand, de onderscheiding van Michelin voor restaurants die een driegangenmenu aanbieden van maximaal € 37,50 van de hoogste kwaliteit. 
Van der Klein staat in de Haagse horeca garant voor topkwaliteit. Zijn restaurant Oogst aan de Dennenweg mag ook weer een jaar de toevoeging Bib Gourmand voeren, terwijl zijn restaurant Calla’s al 18 jaar onafgebroken een Michelin-ster heeft en op dit moment in Den Haag het enige restaurant is met een Michelin-ster.
Van der Klein heeft met Tapisco bewust toegewerkt naar het niveau van Bib Gourmand, maar het heeft hem aangenaam verrast dat hij hem al zo snel heeft gekregen. ‘We gingen eerder voor 2020.’

Duurzaam bedrijventerrein
Goed zichtbaar vanaf de A12, waar de HSL de snelweg kruist, ligt het Prisma Bedrijvenpark. Het park meet maar liefst 80 hectare uitgeefbare grond en is bestemd voor reguliere bedrijvigheid en logistieke functies, zoals transport, distributie en opslag. Het deel rond de oostelijke entree langs de N209 biedt ruimte voor ‘ondersteunende’ functies, zoals horeca, tank- en laadstations, een wasplein en een wasstraat.
Coen Kerkhoven is bij Maasstede verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de plek die het vastgoedbedrijf heeft op Prisma. Hij vertelt: ‘Vlak voor de eeuwwisseling kwam deze plek op onze radar en zagen we het ontwikkelingspotentieel, terwijl de grond nog in gebruik was voor akkerbouw. Uiteindelijk hebben we een positie verworven van in totaal 40 hectare uit te geven grond, in het hart van het gebied. Waarom? We geloofden in deze locatie en dit terrein.’
Bij de ontwikkeling van het terrein zijn uiteindelijk drie partijen betrokken: het bedrijvenschap Hoefweg, waarin de gemeenten Zoetermeer en Bleiswijk (nu Lansingerland) zijn verenigd, Fortis Vastgoed Ontwikkeling en Maasstede. Met deze partijen is een innovatieve publiek–private samenwerking (PPS) opgetuigd. Een paar jaar geleden heeft Meijer Realty Partners (MRP) de positie van Fortis overgenomen.
Medio 2006 is de ontwikkeling van start gegaan en inmiddels is ruim 90% van alle kavels uitgegeven. Al vele bedrijven hebben zich op Prisma gevestigd. Vooral de distributiecentra van partijen als de medische groothandel Mediq, Aldi, Hoogvliet en Hello Fresh vallen op. In het oostelijk entreegebied met het horecacluster zitten inmiddels vestigingen van KFC, McDonalds en Bram’s, naast een Shell-station en de wasstraat van H2O.
Op dit moment is Maasstede bezig met de laatste kavels op Prisma, vertelt Kerkhoven. ‘In het horecacluster zijn nog twee kavels beschikbaar voor de ontwikkeling van horecafuncties. Op de drie resterende bedrijfskavels willen we nu vooral inzetten op meer duurzame bedrijfshallen. Met gerichte investeringen kunnen ook die van het gas af en kunnen de energielasten drastisch worden verlaagd. Misschien zelfs naar nul-op-de-meter, afhankelijk van het exacte gebruik. We moeten dan wel extra investeren, maar er staat fiscale steun tegenover. Als we dat weten te realiseren, is een ander voordeel voor ons dat ING Bank graag wil meewerken en ook hier een lage financieringsrente kan bieden. De bank wil graag meedenken en meedoen aan de ontwikkeling van duurzaam vastgoed, ook bij bedrijfsruimtes. Dan loont het en is het een win–win-situatie voor iedereen: voor de gebruiker omdat hij lage energielasten heeft en voor de eigenaar, die hulp krijgt bij de financiering van de fiscus en de bank.’ 
Daarmee is de duurzame missie van Maasstede op dit bedrijventerrein nog niet volbracht. Kerkhoven: ‘Momenteel zijn we in onderhandeling met een partij voor de vestiging van een zogenaamd energietransitiepunt, gericht op de verduurzaming van het (vracht)wagenpark van de logistieke dienstverleners: het wordt een van de eerste plekken in het land waar je naast benzine zowel LNG als waterstof kunt tanken. Ook komt er een snellaadstation voor elektrische auto’s, waarvoor de stroom duurzaam wordt opgewekt.’

Blaakhaven 
De meest recente grote ontwikkeling die Maasstede heeft afgerond is Blaakhaven, midden in een gebied dat ingeklemd zit tussen de Markthal en de iconische kubuswoningen van Piet Blom. Wat kun je hier nog toevoegen? Maasstede heeft op het snijpunt van de Oude Haven en het Laurens-kwartier met het Blaakhaven-complex een locatie ontsloten voor ondernemen, overnachten, ontspannen en uitgaan. Een uitzonderlijk project op een bijzondere locatie, dat is genomineerd voor de Rotterdamse Architectuurprijs.
Van studenten tot bankiers en van advocaten tot toeristen: ze komen hier samen om te leven, werken en ontspannen. Blaakhaven voorziet in al deze behoeften. Dankzij de groendaken en energiezuinige oplossingen is dit een duurzaam gebouw. 
Het boetiekhotel CitizenM telt 151 kamers en een lobby met uitzicht over de stad. Voorts heeft Maasstede in het gebouw 5000 m² kantoorruimte ondergebracht die uiteraard aan de modernste eisen voldoet. Met station Blaak voor de deur en parkeervoorzieningen onder de grond is het gebouw zeer goed ontsloten. Twee nieuwe restaurants en een vergadercentrum completeren de ontwikkeling.