Thomas Sevcik (Arthesia):

‘Inrichting van de stad moet op de schop’

Door Erik de Boer

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 20 maart 2015

Thomas Sevcik ziet dat door digitalisering en zero emission steden en het vastgoed ingrijpend van karakter zullen veranderen

Steden en de vastgoedsector staan ingrijpende veranderingen te wachten. Een combinatie van twee trends zal ontwikkelaars, stedenplanners en alle andere betrokken partijen in de ruimtelijke ordening en het vastgoed dwingen op een heel andere manier de rol van gebouwen te bekijken en de stedelijke ontwikkeling in te vullen.
Dat is in twee zinnen van het betoog van Thomas Sevcik, medeoprichter en ceo van het Zwitserse adviesbureau Arthesia.
Digitalisering en zero emission, dat zijn volgens hem de stuwende krachten waarop steden en vastgoed een nieuwe formule moeten loslaten.

Digital urbanity
Sevcik spreekt van digital urbanity: het leven in de stad wordt steeds meer aangestuurd door digitale informatie. ‘Op dit moment hebben we de fysieke wereld en die krijgt verlengstukken op internet. Winkels krijgen websites, verkeersstromen worden in beeld gebracht op sites van de ANWB, parkeergarages vertellen je per app hoeveel vrije plekken nog beschikbaar zijn, enz.’
Met het oprukken van de smartphone komt de online informatieverstrekking volgens hem in een stroomversnelling. We hoeven niet meer naar de dorpspomp voor het laatste nieuws, maar bekijken de nieuwsapp op onze telefoon. Daardoor zal de fysieke ruimte op termijn het verlengstuk worden van de virtuele wereld. Sevcik: ‘Kijk maar om je heen: iedereen zit continu op zijn scherm te turen. Wat was het vertrouwde patroon? Je loopt door een winkelstraat, ziet het uithangbord van H&M en denkt: even binnenkijken. Vervolgens loop je door naar de Hema om te zien of ze nog goedkope sokken hebben. En bij de lunchroom om de hoek staat een bord buiten dat koffie met gebak vandaag € 2,50 kost. De signalen die je nu opvangt in een winkelstraat, zitten al steeds vaker op een app. Je ziet nu in de Hema-app dat de sokken vandaag in de aanbieding zijn en dat is de reden om naar de winkel te gaan. En je weet dan ook al dat H&M de nieuwe collectie heeft hangen. Je besluit dus te gaan winkelen en vervolgens pikt het winkelcentrum het signaal van jouw telefoon op. Je krijgt dan een berichtje dat voor jou de koffie met gebak vandaag € 2,50 kost als je aan de serveerster het berichtje laat zien. Sterker, de app meldt ook dat je vrienden er al zijn geweest en schrijven dat het gebak erg lekker was.’ 
Zo wordt volgens Sevcik niet meer de dorpspomp – of winkelcentrum – het middelpunt van het sociale verkeer, maar het mobieltje. ‘De virtuele wereld bepaalt het gedrag van mensen en daarmee hun bewegingen in de stad. Deze gegevens worden vervolgens weer in apps verwerkt, zodat mensen die nog onderweg zijn weten dat ze beter naar parkeergarage B kunnen rijden. Anders gezegd: mensen gaan vaker naar het stadscentrum met een doel voor ogen en via een bepaalde route, waarbij doel en route zijn ingegeven door een app op hun telefoon. Ze gaan minder vaak om zomaar rond te lopen.’

Grote gevolgen
Deze verandering heeft voor de stad en het vastgoed grote implicaties, zegt Sevcik. Winkels zijn niet langer geïnteresseerd in het aantal passanten in hun straat. Ze willen geen kijkers, maar kopers. Die bereiken zij juist wel online. Via apps kunnen ze mensen aansporen de winkel te bezoeken en ze tot aankopen verleiden. En dan maakt het volgens Sevcik eigenlijk niet meer uit waar de winkel zich bevindt. ‘In theorie is het mogelijk dat Prada een vestiging opent op de 20ste verdieping van een appartementengebouw. Via hun app sturen ze potentiële kopers er naartoe.’
Dromerij? Sevcik vertelt dat Levi’s een winkel heeft op een geheime locatie. Alleen de fans die regelmatig de app van het merk bekijken weten die locatie te vinden. En Starbucks schenkt in zijn Amerikaanse vestigingen steeds wisselende geheime koffierecepten. Die staan niet op de kaart, maar zijn alleen bekend bij degenen die de app volgen.

Zero emission
De tweede trend die Sevcik signaleert, is die van zero emission. Fabrieksprocessen worden schoner en stiller, energie komt niet uit kolencentrales maar van zonnepanelen, steeds meer werk is dienstverlening en dus schoon, auto’s rijden elektrisch en wereldwijd promoten steden het fietsen. ‘Door urban digitalization en zero emission krijgen we spannende mixen van alle mogelijke functies op het gebied van wonen, werken, winkelen, recreëren en uitgaan’, aldus Sevcik. En op hun beurt zijn al deze functies ook aan verandering onderhevig. ‘Mensen komen alleen nog bijeen als het echt toegevoegde waarde heeft. Waarom moet je in een kantoor werken als dat ook bij Starbucks of de openbare bibliotheek kan en je kunt vergaderen met Skype? Colleges en presentaties zijn online te volgen. Je auto deel je – dus er zijn minder parkeergarages nodig omdat auto’s minder vaak stilstaan – en als je een weekend weg wilt, ga je naar een Airbnb-appartement in plaats van een hotel.’
Functies die volgens hem op termijn veel minder fysieke ruimte nodig zullen hebben, zijn bijvoorbeeld kantoorruimtes, hotels in de middencategorie, parkeergarages en winkels van merken die vlees noch vis bieden en het afleggen tegen webshops.
Uit eten, winkels die een beleving bieden, een wellness resort of chique hotel, een welcome desk, een masseur: dat zijn de dingen waaraan mensen altijd waarde zullen toekennen. ‘Een tafel in een goed restaurant op vrijdagavond om half acht blijft onvervangbaar’, aldus Sevcik. En deze functies hebben altijd een fysieke aanwezigheid nodig.

Functies bieden nieuwe kansen
Dankzij zero emission kan de vermenging van functies heel ver gaan. Zelfs productievestigingen kunnen een plek in de stad krijgen. Een van de projecten waar Sevcik als conceptontwikkelaar bij betrokken is, is de Gläserne Manufaktur (De Glazen Fabriek) van Volkswagen. Pal naast het barokke centrum van Dresden en het stadspark staat een groot glazen complex van de autofabrikant. Hier worden de topmerken Volkswagen Phaeton en Bentley geproduceerd. Het complex biedt echter ook onderdak aan lunchrooms, restaurants, een kunstgalerie en een concertzaal. Deze menging van functies is mogelijk doordat de productie van de auto’s geen lawaai en stank veroorzaakt.
Zo is er volgens de Zwitser een oneindige menging van functies mogelijk. En dat biedt volop kansen voor ontwikkelaars en steden. De Markthal in Rotterdam met de functies wonen, winkelen, eten en parkeren, is daar een voorbeeld van.
Sevcik is onder andere betrokken bij The Circle, de uitbreiding van Zürich Airport. De realisatie van The Circle is afgelopen januari gestart en het complex wordt in 2018 opgeleverd. The Circle biedt straks op 180.000 m² een mix van verschillende functies. Winkels zijn showrooms waar één product te zien is en alle informatie digitaal wordt gepresenteerd. Of het zijn flagshipstores met een unieke beleving. Er komen een vestiging van het universiteitsziekenhuis van Zürich, kunstgalerieën, hotels, congresruimten, sport- en wellnessfaciliteiten, internationale hoofdkantoren, trainings- en onderwijsinstellingen en uiteraard bijzondere eet- en drinkgelegenheden.

Weg met het bestemmingsplan
De impact van de aankomende functievermenging op steden zal groot zijn, aldus Sevcik. Productieactiviteiten komen weer terug naar de stad, zoals American Apparal weer in Los Angeles zijn kleren maakt. Het veranderingstempo in de stad gaat omhoog, publieke ruimtes die unieke redenen bieden om mensen te trekken worden weer belangrijk en steden moeten met gratis internet de communicatie tussen mensen faciliteren.
De vastgoedsector zit met andere uitdagingen. Wat is straks de waarde van een kantoorpand nu deze steeds sneller ontvolkt raken? Wat is de waarde van een winkelpand in een drukke straat met kijkers in plaats van kopers? Het businessmodel van de ontwikkelaar gaat op de schop en hij zal geen gebouwen moeten realiseren, maar een nieuw concept. Dus de sector is toe aan nieuwe waarde- en businessmodellen. De stedelijke planners zullen op hun beurt een oplossing moeten verzinnen voor onder andere de bestemmingsplannen, een regime dat dateert uit de jaren 20 van de vorige eeuw en nu nieuwe vormen van ruimtelijke inrichting in de weg staat.
Voor het zover is, zal er nog veel in de praktijk getest worden. Daar moeten op korte termijn alle obstakels voor weggeruimd worden, houdt Sevcik de steden voor die hij adviseert. 

Thomas Sevcik
Thomas Sevcik is een Zwitser die in Berlijn architectuur heeft gestudeerd, maar nog nooit een woning of gebouw ontworpen heeft. Hij is medeoprichter en ceo van Arthesia, een adviseur die steden en bedrijven helpt bij de ontwikkeling van nieuwe concepten waarbij functievermenging volop de ruimte krijgt. Zo staat Arthesia aan de wieg van Autostadt Volkswagen in Wolfsburg en De Glazen Fabriek van Volkswagen in Dresden. De eerste is een 25 ha groot park waar de bezoeker alles te zien krijgt over de auto en de productie ervan. De Glazen Fabriek is een productievestiging, concertzaal, horeca en galerie onder hetzelfde dak in het hart van Dresden. ‘Het spannende van architectuur is dat het voor mij niet alleen het bedenken van een gebouw is. Ik zie het als een boeiende mix van architectonische, esthetische, functionele, financiële, sociale en politieke vraagstukken. Dat maakt voor mij stedelijke ontwikkeling juist zo boeiend.’