In Sloterdijk wordt monocultuur doorbroken

Door Erik de Boer

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2015

In veel steden worden gebouwen getransformeerd. Het Amsterdamse Sloterdijk, waar de afgelopen jaren veel gebouwen zijn getransformeerd, verandert van een saaie kantoorwijk naar een levendig woon-, verblijf- en werkgebied.


Transformatie is het sleutelwoord van 2015. Elke gemeente is met beleggers en eigenaren in gesprek om nieuwe invulling te vinden voor leegstaande kantoren en bedrijventerreinen. Gaten in stad en dorp worden gevuld met nieuwe woonwijkjes. Afgebrande bedrijfsgebouwen krijgen een nieuw leven als onderdak voor creatieve bedrijfjes, start-ups, woningzoekenden en sinds kort vluchtelingen. 
Een compleet stadsdeel opnieuw invullen, dat is een ingrijpende en langjarige operatie. Vaak gebeurt dit in samenhang met de bouw van een nieuw station. Breda, Tilburg en Zwolle hebben die uitdaging aangedurfd en nemen het complete stationsgebied op de schop. Ongetwijfeld na bezoekjes aan ’s-Hertogenbosch, waar een stuk vergeten stad ‘achter het station’ nieuw leven is ingeblazen en waar nu nieuwe woonstraten worden afgewisseld met gebouwen voor overheids- en onderwijsinstellingen en grote bedrijven. Parkstad Limburg, het gebied rond Heerlen, Kerkrade en Brunssum, presenteert zich tegenwoordig als proeftuin voor stedelijke transformatie die een antwoord moet bieden op het wegebben van bewoners en werkgelegenheid.
De wijk Sloterdijk in Amsterdam is met een van de meest ingrijpende transformaties in het land bezig. Hier wordt gewerkt aan de transitie van een monofunctioneel kantorengebied naar een gemengd werk- en woongebied. Leegstaande kantoren krijgen nieuwe functies en er worden nog niet-ontwikkelde kavels met een gevarieerd woonprogramma uitgegeven.
De voorlopige kroon op het werk op het gebied van transformatie is de onlangs aangekondigde herontwikkeling van het vroegere KPN-kantoor The Dam, een zeer groot glazen complex waarachter liefst 45.000 m² leegstand zichtbaar is. Dat duurt echter niet lang meer, want onder de naam Ven Amsterdam worden de kantoorvloeren ingeruimd voor het grootste congreshotel in de stad, in combinatie met horeca, een casino en een short-stay verblijf (zie kader).

Bestendig succes
Is Sloterdijk een ambitieus stukje stedelijke ontwikkeling met een heel lange aanloopperiode of een stedenbouwkundige ramp? Het correcte antwoord is waarschijnlijk: beide. Feit is dat de gemengde bestemming waar het gebied nu op afstevent eindelijk succesvol en bestendig lijkt te worden.
Het hele Sloterdijkgebied is opgedeeld in vijf delen – vier bedrijvengebieden en één kantorengebied – die zich uitstrekken van een strook aan de stadskant van de A10 tot het havengebied in de richting Haarlem. Vanaf ringweg en rails bezien is Sloterdijk voor de meeste mensen bekend als het gebied rond station Sloterdijk en de grote, vaak glazen kantoorgebouwen met de borden Te Huur. Dit is het deel Sloterdijk-Centrum.

Greenfield operatie
Sloterdijk was ooit een echte greenfield operatie in de letterlijke zin van het woord. Eeuwenlang had de stad dit terrein niet nodig. Tot in de jaren zeventig van de vorige eeuw de moderne tijd de locatie inhaalde en het gebied bestempeld werd tot kantorenlocatie Teleport, pal langs de A10, gegroepeerd rond het geplande en uiteindelijk gerealiseerde metro-, bus- en treinstation. Het moest het Amsterdamse centrum worden van de opkomende telecommunicatiesector.
Er werd in de daaropvolgende decennia ongeveer 300.000 m² kantoor gebouwd met The Dam en Crystal Tower als stralende hoogtepunten. De meeste meters zijn na 1980 uit de grond gestampt. Tegen de eeuwwisseling, met de eerste van de twee recente neergaande bewegingen in het vastgoed, verdwenen de bouwkranen.
Achteraf valt te constateren dat veel kantoren voor de leegstand gebouwd werden. Beleggers moesten een bepaald percentage vastgoed in portefeuille hebben en omdat er onvoldoende geschikt product voorhanden was, werd er gebouwd zonder dat er eindgebruikers gecontracteerd waren. De stad verdiende goed aan de erfpacht en ging er vanuit dat de kantoren gewoon verhuurd zouden worden. Het resultaat was een kantorenwijk waar alleen gewerkt werd, ’s avonds was het er uitgestorven. 

Einde Teleport
De financiële en vastgoedcrisis was de doodsteek voor Teleport. De leegstand liep op tot schrikbarende hoogtes, mede omdat de Zuidas inmiddels een stevige concurrent was geworden. Het was de gemeente duidelijk dat er iets moest gebeuren, zegt Martijn Braamhaar, projectmanager bij de gemeente Amsterdam die bij de transformatie van Sloterdijk betrokken is. In 2013 werd een flexibel bestemmingsplan voor het gebied bedacht. Tevens werd een nieuwe gebiedsstrategie ontwikkeld. Kern hiervan is ten eerste het aanbrengen van variatie door transformatie en het toevoegen van nieuwe functies zoals wonen; op de tweede plaats het creëren van aangename verblijfsplekken in het gebied, en ten slotte het verbinden/verankeren van het ‘geïsoleerde’ Sloterdijk, dat met de rug naar de stad toe lag.
De naam Teleport verdween, Sloterdijk was in het vervolg de naam van het gebied. Het nieuwe bestemmingsplan werd het meest flexibele dat Amsterdam kende. Eigenaren van panden kregen de vrije hand voor transformaties om de transitie van het gebied op gang te brengen. Het nieuwe bestemmingsplan beschrijft eigenlijk alleen een aantal kaders: er is maximaal 80.000 m² beschikbaar voor hotels, en er is ruimte voor 2000 woningen in het gebied. Dit programma moest worden gerealiseerd in het bestaande vastgoed, aangevuld met ontwikkelingen op de nog uit te geven kavels. 

Nieuwe monocultuur afgewend
Het plafond voor hotelmeters is geen grootspraak gebleken. De eerste transformatie binnen het nieuwe bestemmingsplan was hotel Holiday Inn Express. Dit hotel is gehuisvest in een kantoorpand aan het Orlyplein dat structureel leeg stond. Vervolgens heeft het Meininger Hotel, ook aan het Orlyplein, onderdak gevonden in het vroegere Busitel-complex, eveneens een leegstaand kantoorgebouw. Met de transformatie van The Dam tot het Ven-complex zijn de maximale 80.000 m² hotelbestemming nu volledig ingevuld. 
Vastgoedeigenaren zijn blij met de belangstelling van hotelketens in de stad, omdat huurcontracten met een looptijd van 25 jaar gebruikelijk zijn. Dat geeft veel zekerheid en legt ook een stevig fundament onder de transformatieambitie van de gemeente. En toeristen roemen volgens de gemeente Sloterdijk juist vanwege de optimale bereikbaarheid (10 minuten van Schiphol, 5 minuten per trein naar CS). Met de komst van congresbezoekers en (zakelijke) toeristen zijn ook andere functies naar Sloterdijk getrokken, zoals retail en horeca, vaak in leegstaande panden. 
Het gevaar dat de monocultuur van kantoren vervangen zou worden door die van hotels is dankzij het gehanteerde plafond afgewend. Twee andere grote leegstaande panden zijn inmiddels verkocht aan OVG (Busitel 2) en het bedrijf ChipSoft (Crystal Tower) en behouden de kantoorfunctie.

Mix van functies
De volgende stap die de gemeente met Sloterdijk wil zetten is de vermenging met wonen en andere functies. Sloterdijk Centrum zal verkleuren naar 60% werken en 40% wonen, hotels en leasure. 
Een groot deel van de woningen kan (en zal) worden gerealiseerd op de lege kavels in het zuidelijk deel van het gebied. Eind dit jaar worden de eerste tenders van de nog beschikbare kavels uitgegeven voor zelfbouwgroepen. Hiermee zal, samen met de transformatie van een aantal kantoren, het aantal gewenste woningen worden gerealiseerd. Er wordt inmiddels ook een kavel afgegeven voor tijdelijke studentenhuisvesting. In het voorjaar van 2016 gaat de gemeente nieuwe kavels verstrekken waarop 2000 nieuwbouwwoningen kunnen worden gerealiseerd. Alles wat dan daarnaast aan woningen in kantoren kan worden gerealiseerd, is winst voor de gemeente.
Aan de noordzijde van het spoor spelen ruimtelijke beperkingen een rol. Daar speelt wegens de aangrenzende haven de geluidsnorm een rol.